Le grand mythe Immobilier

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Selon la recherche, les stocks de vrais résultats plus élevés que Real Estate

Le grand mythe Immobilier

L’ achat d’ une résidence principale est probablement la meilleure personne seule décision peut faire pour leur avenir financier. Toutefois, lorsque vous entrez dans des résidences secondaires, maisons de vacances, immeubles locatifs, immeubles commerciaux et terrains non destinés à la potentiel d’ appréciation, vous jouez un nouveau jeu de balle. En effet, sur de longues périodes, le rendement réel (net d’inflation) offerts par des actions ordinaires a écrasé ceux qui sont disponibles par la propriété immobilière.

Oui. Vous avez bien lu. Les Américains sont devenus tellement captivé par la propriété de biens immobiliers que souvent ils ne réalisent pas une propriété de plus en plus la valeur de 500 000 $ à 580 000 $ en cinq ans, après avoir sauvegardé la charge d’intérêts après impôts sur l’hypothèque, une assurance supplémentaire, frais de titre, etc. ., ne garde même pas le rythme de l’inflation! Ce gain de 80 000 $ ne va pas vous acheter plus de biens et des services; la même quantité de hamburgers, des piscines, des ensembles de meubles, pianos à queue, des voitures, des stylos, des pulls en cachemire, ou tout autre chose est que vous pouvez acquérir. En supposant une hypothèque pleine à 6,25%, au cours de ces cinq années, vous auriez payé 151401 $ en intérêts bruts, soit environ 93870 $ après les déductions fiscales appropriées (et suppose que vous êtes dans les supports supérieurs, le cas le plus favorable.) Votre solde hypothécaire aurait été réduit à environ 466700 $, vous donnant l’équité de 113300 $ (580000 $ la valeur marchande -. 466700 $ hypothèque = 113300 $ capitaux propres) Pendant ce temps, vous auriez déboursé 184715 $ en paiements.

La prise en charge de la propriété, l’assurance, et d’autres coûts, vos dépenses brutes hors de la poche aurait été au moins 200 000 $.

Cela devrait illustrer un principe fondamental tous les investisseurs doivent se rappeler: L’immobilier est souvent un moyen de garder l’argent que vous auriez autrement versé des frais de loyer, mais il ne va pas générer probablement des taux assez élevés de rendement en composé votre richesse substantielle.

Il y a, bien sûr, des opérations spéciales qui peuvent et générer un rendement élevé sur une base à effet de levier comme les entrepreneurs avec un achat de base à faible coût, rehabbing et la vente de maisons, les concepteurs de l’hôtel créant une destination passionnante dans une partie chaude de la ville (il doit être souligné que, dans ce cas, la création de la richesse ne provient pas de l’immobilier, mais de l’entreprise – ou en actions ordinaires – qui est créé grâce à des opérations de l’hôtel), ou des unités de stockage dans une ville sans autres propriétés comparables (bien que, encore une fois, la vraie richesse ne vient pas de l’immobilier, mais de l’entreprise qui est créé!)

Ce qui a causé ce grand mythe immobilier à développer? Pourquoi sommes-nous trompés par elle? Poursuivez votre lecture pour des idées, des réponses et des informations pratiques vous pouvez être en mesure d’utiliser.

1. Pour de nombreux investisseurs, l’immobilier est plus tangible que les stocks

L’investisseur moyen n’a probablement pas l’air à son stock en une fraction d’un véritable entreprise de bonne foi qui possède des installations, des employés, et, on l’espère, les bénéfices. Au lieu de cela, ils le voient comme un morceau de papier qui se trémousse sur un tableau. Sans concept de revenu des propriétaires sous-jacents et le rendement des bénéfices, il est compréhensible pourquoi ils peuvent paniquer lorsque les actions de Home Depot ou Wal-Mart tombe de 70 $ à 33 $.

Béatement pas au courant que le prix est primordial – à savoir, ce que vous payez est le déterminant ultime de votre retour sur investissement – ils pensent des actions comme plus d’un billet de loterie que la propriété, l’ ouverture du Wall Street Journal et dans l’ espoir de voir un mouvement vers le haut.

Vous pouvez vous promener dans un bien locatif; exécuter vos mains le long des murs, allumer et éteindre les lumières, tondre la pelouse, et saluer vos nouveaux locataires. Avec des parts de Bed, Bath, et au-delà assis dans votre compte de courtage, il peut ne pas sembler aussi réel. Même les chèques de dividendes qui seraient normalement envoyés par la poste à votre domicile, entreprise ou banque, sont souvent maintenant par voie électronique déposés dans votre compte ou automatiquement réinvesti. Bien que statistiquement sur le long terme, vous êtes plus susceptible de construire votre valeur nette grâce à ce type de propriété, il ne se sent pas aussi réel que la propriété.

2. Real Estate n’a pas de marché Quoted valeur quotidienne

Immobilier, d’autre part, peut offrir beaucoup plus faible après impôt, le rendement après inflation, mais pièces de rechange ceux qui ont pas la moindre idée de ce qu’ils font de voir une valeur de marché cité tous les jours. Ils peuvent aller plus loin, tenant leurs biens et la collecte des revenus locatifs, complètement ignorants du fait que tous les taux d’intérêt se déplacent le temps, la valeur intrinsèque de leurs avoirs est affectée, comme les actions et les obligations. Cette erreur a été adressée lorsque Benjamin Graham a enseigné aux investisseurs que le marché est là pour les servir, ne pas les instruire. Il a dit que l’émotivité sur les mouvements de prix équivalait à vous laisser l’angoisse mentale et émotionnelle sur les erreurs des autres dans le jugement. Coca-Cola peut se négocier à 50 $ par action, mais cela ne veut pas dire que le prix est raisonnable ou logique, cela ne signifie pas si vous avez payé 60 $ et une perte de papier de 10 $ par action que vous avez fait un mauvais investissement. Au lieu de cela, l’investisseur devrait comparer le rendement des bénéfices, le taux de croissance prévu et la législation fiscale actuelle, à toutes les autres possibilités qui leur sont offertes, allouer leurs ressources à celui qui offre les meilleurs, les rendements ajustés en fonction du risque. Immobilier ne fait pas exception. Le prix est ce que vous payez; valeur est ce que vous obtenez.

3. Confondre Ce qui est proche de ce qui est précieux

Les psychologues nous ont longtemps dit que nous surestimons l’importance de ce qui est proche et facilement à portée de main par rapport à ce qui est loin. Cela peut, en partie, expliquer pourquoi tant de gens trichent apparemment sur leur conjoint, détournent d’un conglomérat d’entreprise, ou, comme un chef d’entreprise illustré, un homme riche avec 100 millions $ dans ses comptes d’investissement peuvent se sentir très en colère contre de perdre 250 $ parce qu’il laissé l’argent sur la table de nuit dans un hôtel.

Ce principe peut expliquer pourquoi certaines personnes se sentent plus riches en ayant 100 $ de revenus locatifs qui apparaît dans leur boîte aux lettres tous les jours par rapport à 250 $ de gains « look-through » générés par leurs actions ordinaires. Il peut également expliquer pourquoi de nombreux investisseurs préfèrent des dividendes en espèces aux rachats d’actions, même si ces derniers sont plus efficaces et taxes, toutes choses étant égales, entraîner plus de richesse créée en leur nom.

Ceci est souvent augmentée par le besoin très humain pour le contrôle. Contrairement à Worldcom ou Enron, une fraude comptable par des personnes que vous ne l’avez jamais rencontré ne peut pas faire l’immeuble commercial vous louer à des locataires disparaître du jour au lendemain. Autre qu’un incendie ou autre catastrophe naturelle, qui est souvent couvert par une assurance, vous ne vont pas se réveiller soudainement et constater que vos biens immobiliers ont disparu ou qu’ils sont fermés parce qu’ils cochés la Securities and Exchange Commission . Pour beaucoup, cela offre un niveau de confort émotionnel.