O que é um REIT? Como eu Invista em um REIT (Confiança de Investimento Imobiliário)?

O que é um REIT?  Como eu Invista em um REIT (Confiança de Investimento Imobiliário)?

REIT é uma abreviação de “fundo de investimento imobiliário.” Um REIT é como um fundo mútuo que possui propriedades individuais em vez de ações ou títulos. A REIT é responsável pela aquisição e gestão do imobiliário que possui.

Como um investidor, o objetivo é receber renda nas propriedades e participar na apreciação de preço. A vantagem de investir em imóveis através de um REIT é que você começa a exposição a uma carteira diversificada de propriedades e você não tem que gerenciá-los você mesmo.

regulamentos

Regulamentos governar REITs  e exigir que um REIT distribuir pelo menos 90 por cento do seu rendimento tributável para os acionistas. Essas distribuições são pagos como um dividendo. Porque REITs pagar dividendos a que têm muitas vezes comercializada como um investimento de aposentadoria geradores de rendimento. Pagamentos de dividendos tendem a cair na faixa de 5 a 8 por cento, mas não são garantidas. Em tempos econômicos difíceis, todas as propriedades não pode ser alugado para fora. Se não houver renda suficiente disponível, um REIT pode ter que reduzir ou eliminar a sua distribuição de dividendos.

Tipos de REITs

REITs cair em uma das duas categorias; FII de património ou REITs hipotecários.

REITs capital tipicamente possuem grandes edifícios comerciais, lojas de varejo, ou edifícios de apartamentos, embora haja também REITs especiais que possuem hotéis ou outras propriedades na indústria da hospitalidade, e há REITs que se concentram em instalações de cuidados de longa duração ou outras propriedades na área médica indústria.

Um exemplo de imóveis comerciais de propriedade da REITs seria grande, edifícios de escritórios multi-chão, muitas vezes utilizado como sede para médias e empresas de grande porte.

Um exemplo de propriedades de loja de varejo de propriedade da REITs seria lojas como WalMart, PetsMart ou Ultimate Electronics. Muitas dessas empresas alugar seus locais de armazenamento em vez de possuí-los.

REITs hipotecários possuir a dívida sobre as propriedades, e não a própria propriedade. Eles são como um fundo mútuo que detém hipotecas e recolhe os pagamentos.

Público e privado

REITs pode ser de capital aberto, o que significa que eles têm um símbolo ticker, e você pode facilmente olhar para cima seu preço da ação e dividend yield na internet.

Outros REITs são privados e não o comércio em uma troca. Embora eles ainda são uma segurança registado, REITs privadas não têm um símbolo ticker. Você deve comprar ações diretamente da empresa imobiliário oferecendo-lhes ou através de um de seus representantes de vendas. REITs privadas muitas vezes pagam elevadas comissões para vendedores financeiros que lhes oferecem. Eles são muitas vezes difíceis de sair como não há um mercado público onde você pode facilmente vender suas ações. A maioria dos REITs privadas têm uma estratégia de saída, onde eles planejam ir a público, mas nem sempre funciona. Em 2008/2009 muitos investidores que possuíam REITs privadas viu uma redução significativa na sua receita de dividendos e não poderia vender seu investimento por um longo tempo. Seu dinheiro foi essencialmente preso no investimento.

Como parte de uma carteira

REITs são mais utilizados como parte de uma carteira diversificada, em vez de como um único investimento. Eles não são altamente correlacionados com ações ou títulos, o que significa que o mercado de ações ou de títulos está fazendo terá pouco ou nada a ver com o valor de um REIT.

O Mito Grande Imóveis

Segundo a pesquisa, Stocks gerar retornos reais mais elevados do que o Real Estate

O Mito Grande Imóveis

Compra de uma residência principal é provavelmente o melhor decisão que alguém pode fazer para o seu futuro financeiro. No entanto, quando você entrar em segundas residências, casas de férias, aluguer propriedades, edifícios comerciais, e terra crua detidos para potencial de valorização, você está jogando um jogo totalmente novo. Isso porque, durante longos períodos de tempo, os retornos reais (descontada a inflação) oferecidos por ações ordinárias esmagou os disponíveis por propriedade imobiliária.

Sim. Você leu certo. Americanos tornaram-se tão encantado com a propriedade de imóveis que eles muitas vezes não percebem uma propriedade a aumentar em valor de US $ 500.000 a US $ 580.000 dentro de cinco anos, depois de recuar a despesa de juros após impostos sobre a hipoteca, o seguro adicional, os custos de título, etc. ., nem sequer acompanhar a inflação! Esse ganho de US $ 80.000 não vai comprar-lhe qualquer mais bens e serviços; a mesma quantidade de hambúrgueres, piscinas, conjuntos de mobiliário, pianos de cauda, ​​carros, canetas, suéteres de cashmere, ou qualquer outra coisa é que você pode querer adquirir. Assumindo uma hipoteca completo em 6,25%, durante esses cinco anos, você teria pago US $ 151.401 em juros brutos, ou cerca de US $ 93.870 após as deduções fiscais adequadas (e que assume que você está no topo dos suportes, o caso mais favorável.) O seu saldo de hipoteca teria sido reduzido para cerca de US $ 466.700, dando-lhe capital de US $ 113.300 ($ 580,000 valor de mercado -. $ 466.700 hipoteca = $ 113.300 de capital) Durante esse tempo, você teria sem casca para fora $ 184.715 em pagamentos.

Factoring em cuidados de propriedade, seguro e outros custos, seus brutas despesas out-of-pocket teria sido pelo menos US $ 200.000.

Isso deve ilustrar um princípio fundamental todos os investidores devem ter em mente: O mercado imobiliário é muitas vezes uma forma de manter o dinheiro que você teria de outra forma paga de aluguel custa, mas não vai provavelmente gerar altas taxas suficientes de retorno a agravar substancialmente a sua riqueza.

Há, é claro, operações especiais que podem e gerar altos retornos sobre uma base alavancada como empreiteiros com uma compra de base de baixo custo, rehabbing, e venda de casas, os designers de hotéis criando um destino emocionante em uma parte quente da cidade (ele deve -se salientar que, neste caso, a criação de riqueza está vindo não do imobiliário, mas a partir do negócio – ou ações ordinárias – unidades de armazenamento que é criado por meio de operações do hotel), ou em uma cidade sem outras propriedades comparáveis ​​(embora, novamente, a riqueza real não vem do imobiliário, mas a partir do negócio que é criado!)

O que causou essa grande mito imobiliário para desenvolver? Por que estamos enganados por ele? Continue lendo para insights, respostas e informações práticas você pode ser capaz de usar.

1. Para muitos investidores, o imobiliário é mais tangível do que Stocks

O investidor médio provavelmente não olha para o seu estoque como uma fração de um negócio real, bona fide, que dispõe de instalações, funcionários e, espera-se, lucros. Em vez disso, eles vêem isso como um pedaço de papel que mexe em torno de um gráfico. Com o conceito dos ganhos proprietário subjacentes e o rendimento do salário, é compreensível que eles podem entrar em pânico quando ações da Home Depot ou Wal-Mart cai de US $ 70 para US $ 33.

Felizmente sem saber que o preço é primordial – isto é, o que você paga é o determinante final de seu retorno sobre o investimento – eles pensam de ações como mais de um bilhete de loteria do que a propriedade, abrindo The Wall Street Journal e esperando para ver algum movimento ascendente.

Você pode andar em um imóvel alugado; executar suas mãos ao longo das paredes, ligar e desligar as luzes, cortar a grama, e cumprimentar seus novos inquilinos. Com ações da Bed, Bath, and Beyond sentado em sua conta de corretagem, pode não parecer tão real. Mesmo os cheques de dividendos que normalmente seriam enviados para a sua casa, empresa ou banco, muitas vezes são agora eletronicamente depositado em sua conta ou reinvestido automaticamente. Embora estatisticamente a longo prazo que são mais propensos a construir seu patrimônio líquido por este tipo de propriedade, ele não se sente tão real como propriedade.

2. Imóveis não tem um Valor de Mercado Diário Citado

Imobiliário, por outro lado, pode oferecer muito mais baixo depois de impostos, retornos pós-inflação, mas não poupa aqueles que não têm idéia do que eles estão fazendo de ver um valor de mercado cotado a cada dia. Eles podem seguir em frente, segurando sua propriedade e coleta de renda, completamente ignorante ao fato de que cada vez que as taxas de juro se mover, o valor intrínseco das suas explorações é afetado, assim como ações e títulos. Este erro foi abordada quando Benjamin Graham ensinou investidores que o mercado está aí para servi-los, e não instruí-los. Ele disse que a obtenção emocional sobre os movimentos no preço era o mesmo que permitir-se angústia mental e emocional sobre erros de outras pessoas em julgamento. Coca-Cola pode ser negociado a US $ 50 por ação, mas isso não significa que o preço é racional ou lógica, nem significa se você pagou US $ 60 e ter uma perda de papel de US $ 10 por ação que você fez um mau investimento. Em vez disso, o investidor deve comparar o rendimento do salário, a taxa de crescimento esperado, e lei fiscal atual, a todas as outras oportunidades disponíveis para eles, alocando seus recursos para o que oferece o melhor, retornos ajustados ao risco. Imobiliário não é excepção. O preço é o que você paga; Valor é o que você recebe.

3. Confundindo Isso que está perto com o que é valioso

Psicólogos há muito tempo disse-nos que nós superestimar a importância do que está próximo e facilmente à mão, em comparação com o que está longe. Isso pode, em parte, explicar por que tantas pessoas aparentemente batota em seu cônjuge, desviar de um conglomerado empresarial, ou, como um líder empresarial ilustrada, um homem rico, com US $ 100 milhões em suas contas de investimento pode sentir-se amargamente sobre a perda de $ 250 porque ele deixou o dinheiro no criado-mudo em um hotel.

Este princípio pode explicar por que algumas pessoas sentem mais rica por ter US $ 100 de renda que aparece em sua caixa de correio todos os dias contra $ 250 de lucro “look-through” gerados por suas ações ordinárias. Isso também pode explicar por que muitos investidores preferem dividendos para compartilhar recompras, embora este último são mais imposto eficiente e, tudo o resto igual, resultar em mais riqueza criada em seu nome.

Isso é muitas vezes agravado pela necessidade muito humana para controle. Ao contrário Worldcom ou Enron, uma fraude contábil por pessoas que você nunca conheceu não pode fazer o edifício comercial você aluga para inquilinos desaparecer durante a noite. À excepção de um incêndio ou outro desastre natural, que é muitas vezes coberto pelo seguro, você não está indo para acordar de repente acima e achar que suas participações imobiliárias desapareceram ou que estão a ser encerrados porque fora assinalada a Securities and Exchange Commission . Para muitos, isso proporciona um nível de conforto emocional.

Grandes maneiras de encontrar inquilinos para o seu aluguer

Grandes maneiras de encontrar inquilinos para o seu aluguer

Se você quiser encontrar inquilinos rapidamente para o seu aluguer, futuros inquilinos precisam ser capazes de encontrá-lo. Saiba cinco métodos populares para preencher uma vaga, bem como quatro métodos experimentadas e verdadeiras.

5 métodos populares para encontrar inquilinos

A seguir estão cinco das mais populares formas de encontrar inquilinos para o seu aluguer. O objetivo desses métodos é alcançar o maior número de pessoas possível para encontrar um inquilino rapidamente.

1. encontrar inquilinos em sites de aluguer

A internet é uma ótima maneira de atingir as massas. Sites como o Craigslist e Trulia permitem que você postar uma listagem gratuita para o seu aluguer. Estas listagens são então visíveis para qualquer pessoa com acesso à internet que está procurando um apartamento em sua área. O locatário é capaz de estreitar ainda mais os critérios de pesquisa com base no preço do aluguel, ou o número de quartos e banheiros.

Se você está interessado em aceitar habitacional do governo subsidiado, incluindo Section-8, sites como o Socialserve.com pode ajudá-lo a atingir esse mercado. Se você tiver seu próprio site, você também deve certificar-se de listar a propriedade lá e certifique-se de referenciar o URL do site em seus outros anúncios.

2. Use as mídias sociais para encontrar inquilinos

Milhões de pessoas usam sites de mídia social como Facebook, Instagram e Twitter. Se você tem uma empresa, você deve criar uma página no Facebook, conta Instagram e uma conta no Twitter para ele.

Se não, você pode usar suas contas pessoais para que as pessoas saibam que você tem um imóvel para alugar. Você pode listar sua propriedade em de Facebook.com mercado, postar uma atualização de status em sua conta, postar uma foto da locação no Instagram ou enviar um tweet para seus seguidores via Twitter.

3. Deixe um corretor de imóveis encontrar inquilinos para você

Por seus serviços, corretores normalmente cobram uma comissão de renda cerca de um mês, às vezes mais.

Você pode querer entrevistar dois ou mais corretores de imóveis para encontrar o que você está mais confortável listando seu aluguer com.

Embora isso possa ser o caminho mais caro para fazer propaganda de sua propriedade, ele pode te salvar um monte de problemas e dor de cabeça de lidar com futuros inquilinos. Sua propriedade também será listada no MLS.com (Multiple Listing Service), o que irá aumentar a exposição.

4. encontrar inquilinos, oferecendo incentivos

As pessoas gostam da idéia de começar um negócio ou um desconto. Você pode oferecer uma televisão de acesso livre ou um aluguel com desconto, se um inquilino se move em até uma determinada data. A televisão $ 250 pode parecer caro, mas se você está cobrando US $ 950 no aluguel, eo TV recebe alguém se mover em relação ao mês anterior, na verdade você está salvando-se US $ 700, e como um bônus adicional, a televisão será uma amortização fiscal off para o aluguer.

5. Responda rapidamente aos futuros inquilinos

Você precisa responder a futuros inquilinos imediatamente. Se você não ligar ou enviar e-mail um inquilino de volta prontamente, outro proprietário ou corretor de imóveis vai.

Se você não quiser dar o seu número de telefone pessoal, você pode configurar uma conta gratuita do Google Voice que irá atribuir-lhe um novo número de telefone que pode ser definido para tocar a suas linhas de telefone existentes. Por uma pequena taxa mensal, você pode até mesmo configurar um número gratuito, incluindo correio de voz, por seu aluguer usando sites como o Kall8.com.

existem opções semelhantes para e-mail.

4 métodos experimentados e verdadeiros para encontrar inquilinos

A seguir, são quatro métodos testados pelo tempo para encontrar inquilinos para preencher a sua vaga. Estes métodos não visam atingir as massas. Em vez disso, o objetivo dessas quatro abordagens é estreitar dentro em futuros inquilinos que são mais propensos a estar interessado em viver na área específica onde o seu aluguer está localizado.

1. Encontre Inquilinos no jornal

Alguns inquilinos continuam a olhar para propriedades de aluguel no jornal. Anuncie a sua vaga no fim de semana e, em particular, no domingo, porque este é quando os jornais veja mais tráfego.

anúncios de aluguer em jornais são minúsculos, assim você só terá algumas linhas para tornar a sua propriedade se destacam. Use abreviaturas para palavras como quarto (BR) e de lavadora / secadora (W / D) para economizar espaço.

 Colocar um anúncio no jornal vai custar dinheiro, mas é uma outra maneira de aumentar a exposição para a sua propriedade.

2. Anunciar em Bulletin Boards locais

Colocar-se panfletos para o seu aluguer na comunidade onde o imóvel está localizado. Isso pode incluir quadros de avisos em supermercados, igrejas, lavanderias, e paragens de autocarro.

Como as pessoas estarão passando pelo insecto rapidamente, use um título em negrito e grandes fotografias coloridas para desenhar interesse para o flyer. Na parte inferior do flyer, incluem tear-offs para as pessoas a tomar. Estes tear-offs deve incluir o endereço do imóvel, o número de quartos e suas informações de contato.

3. Encontre Inquilinos a palavra da boca

Não subestime o poder da palavra falada. Se você tiver actuais inquilinos, que eles saibam que você tem uma vaga. Eles podem ter uma irmã, primo, ou irmão que está procurando um novo lugar para morar.

Além disso, informe o seu irmão, irmã, cabeleireiro, patrão, e mecânico que você tem um imóvel para alugar. Sempre tem folhetos com você para que você possa entregá-los quando necessário. Você pode até mesmo oferecer uma taxa de referência para dar um maior incentivo.

4. Coloque um ‘For Rent’ sinal na janela

Enquanto você não vai atingir as massas, colocando um sinal de “For Rent” na janela, não há mal nenhum em fazê-lo também. Um transeunte pode estar interessado ou pode conhecer alguém que está olhando para alugar na área. Certifique-se de um número de telefone pode ser claramente lido a partir do nível da rua.

Como calcular a renda justa Mercado para a sua unidade

Como calcular a renda justa Mercado para a sua unidade

Definição:

Feira Mercado Rent é a quantidade estimada de dinheiro que uma propriedade com um determinado número de quartos, em uma determinada área do país, vai alugar para.

Como é justo Mercado Rent Calculado?

Feira de renda de mercado é uma renda estimativa bruta, que inclui o aluguel de base, bem como os utilitários essenciais que o inquilino seria responsável pelo pagamento, tais como gás ou elétrico. Ele não inclui utilitários não essenciais, tais como telefone, televisão ou internet.

HUD chega aos números para cada área com a ajuda de dados do censo e por meio de pesquisas locatário. Todos os anos, HUD compila uma lista das rendas de mercado justo para mais de 2.500 municípios metropolitanas e não-metropolitanas.

O que é justo Mercado Rent usado para?

Rendas justo de mercado são usados ​​para determinar os valores de comprovante de aluguer de programas de habitação assistência do governo, como Section 8 (Programa de Habitação Escolha voucher).

Também conhecido como: FMR, Mercado Rent

Exemplo:
Na cidade de Newark, New Jersey, o aluguel justo de mercado para um apartamento de dois quartos é de R $ 1200. O aluguel justo de mercado para um quarto é de US $ 1000.

O que é o ponto 8?

Section 8 é um programa que fornece assistência financeira a certos indivíduos para ajudá-los dar ao luxo de alugar uma casa. O programa dá vouchers de habitação para estes indivíduos. Para se qualificar para receber um voucher, você não pode fazer mais do que uma certa quantidade de dinheiro a cada ano, com base no número de pessoas no agregado familiar.

Se um proprietário concorda em alugar a um ponto 8 inquilino, o programa Seção 8 vai primeiro inspecionar o imóvel para se certificar de que atende a determinados padrões. Se a propriedade passa a inspeção, em seguida, o proprietário será pago diretamente a cada mês pelo programa Seção 8.

Quanto seção 8 Opções de Pagamento?

Section 8 irá determinar o valor do voucher pela primeira descobrir o número de pessoas na casa.

Ela irá então determinar o tamanho do apartamento da família se qualifica para. Por exemplo, uma família de três pessoas podem se qualificar para um voucher de dois quartos.

Desde o aluguel justo de mercado para uma unidade pode variar muito, dependendo da área do país a unidade está localizada em, Seção 8, em seguida, definir o valor do voucher usando o aluguel justo de mercado para a região específica. Dependendo da renda do inquilino, o voucher pode não cobrir o montante total da renda mensal. O inquilino pode ainda ser responsável pelo pagamento de uma parte da renda mensal.

Como definir o preço certo para o seu aluguer

Haverá um valor máximo que você será capaz de cobrar por seu aluguer com base em uma série de fatores diferentes. Esses fatores podem incluir:

  • Localização:  A localização de sua unidade desempenha um papel enorme na definição do aluguel. Se a sua propriedade está localizada em uma cidade desejável, você pode cobrar mais. Se o imóvel está localizado na melhor zona de escola na cidade, você pode ser capaz de obter uma renda ainda maior. Duas unidades que são apenas dois quarteirões de distância um do outro pode comandar muito diferentes rendas, porque eles estão em cidades diferentes ou em diferentes distritos escolares.
  • Tamanho:  Haverá um valor máximo que você vai ser capaz de cobrar com base na metragem quadrada e número de quartos e banheiros sua unidade tem.
  • Comodidades:  Se a sua propriedade tem uma excelente vista, espaço ao ar livre, ar condicionado central, ou foi recentemente renovado, você pode ser capaz de cobrar mais por sua unidade em comparação com outras unidades na área, que são semelhantes em tamanho para a sua unidade.
  • Demanda:  Se houver muitas unidades disponíveis na sua área e não que muitos inquilinos interessados, você pode ter que baixar o preço na sua unidade para obtê-lo alugado.

Pode ser muito complicado para o seu preço de aluguer corretamente. Trata-se de tentativa e erro. Encontrar pelo menos três propriedades em sua área, que são semelhantes ao seu pode ser útil para determinar o preço certo.

 

Como o Real Estate investimentos de retorno lucros

Saiba como investimentos imobiliários pode aumentar o valor de sua carteira.

Como o Real Estate investimentos de retorno lucros

Quando você compra certificados de ações de uma empresa, você está olhando para apreciação do valor das ações e renda talvez dividendos, se a empresa paga-lo. Com títulos, você está olhando para a produção de renda sobre a taxa de juros paga pelos títulos. Com investimentos imobiliários, há ainda mais maneiras de obter um retorno sobre o investimento. Saiba as maneiras em que o seu investimento imobiliário pode aumentar em valor, bem como prestar um bom fluxo de caixa.

1. fluxo de caixa de Aluguer de Renda

Como é o caso com um estoque que paga dividendos, um imóvel alugado adequadamente seleccionados e geridos pode fornecer um fluxo de renda estável na forma de pagamentos de aluguel. tipicamente de locação de imóveis retornos excedam os rendimentos de dividendos.

investidores imobiliários também têm mais controle sobre os riscos para seu fluxo de caixa. Embora haja quedas nos preços dos imóveis e mercados lentos, as pessoas que possuem a propriedade de investimento residencial geralmente alugá-lo por muitos anos, sem experimentar diminuições correspondentes em aluguel quantidades.

2. Os aumentos no valor devido à valorização

Historicamente, imobiliário tem demonstrado ser uma excelente fonte de lucro devido ao aumento global no valor da propriedade de investimento ao longo do tempo. Claro, os analistas nem sempre pode prever as tendências do setor imobiliário, que variam de forma significativa em todo o mundo.

3. Melhorar a sua propriedade do investimento – Mais Valor em Venda

Enquanto ele está fornecendo fluxo de caixa, você também pode melhorar sua propriedade de investimento para ganhar mais lucro você deve escolher para liquidá-la. Atualizações para a aparência ea funcionalidade de uma propriedade de investimento pode aumentar significativamente o seu valor. Como tendências e estilos mudar, mantendo a propriedade interessante para locatários podem ajudá-lo a manter o seu valor.

Para um máximo retorno sobre o investimento, fazer a anotação de melhorias que, na verdade, aumentar o valor de uma propriedade. Instalação de aparelhos e janelas de energia eficiente aumenta o valor de uma propriedade, assim como a adição de um banheiro e remodelação de uma sala. Isolamento de uma propriedade também aumenta o seu valor.

4. A inflação é seu amigo quando se trata de alugar

Embora o pagamento da hipoteca fixa permanecerá constante, a inflação aumenta os custos de construção de casas, bem como rendas. O crescimento populacional também cria demanda habitacional e eleva os preços de aluguer quando a oferta não pode manter o ritmo.

5. Fazendo uso da Equity

A equidade em sua propriedade de investimento vai aumentar à medida que você pagar sua hipoteca. Embora a equidade é geralmente determinada quando você vender um imóvel, alguns investidores imobiliários tomar empréstimos de capital quando as taxas de juros e prazos de empréstimo são favoráveis ​​e utilizar esses fundos para outros projectos de investimento imobiliário.

6. Encontre That “roubo de um negócio”

Encontrar um imóvel preço-valor é a forma mais eficaz para aumentar o seu patrimônio líquido. Tais acordos não são fáceis de encontrar, e os investidores experientes fazer sua lição de casa, navegar com frequência Imóveis, a fim de rapidamente tomar vantagem de oportunidades quando elas surgem.

Os investidores que desejam aumentar o valor da sua carteira com o setor imobiliário também deve garantir que eles tenham os seus patos financeiros em uma fileira. pontuação de crédito boas são uma obrigação, como é ter as economias de caixa para o downpayment necessário – geralmente 20 por cento para empréstimos de investimento.

Noções básicas de Imóveis Atacado

Noções básicas de Imóveis Atacado

Eu não estou aqui para inchar investimento imobiliário, nem para convencer as pessoas de que podem ficar rico depressa no negócio. No entanto, há pessoas ficando muito bem compensado em investimento imobiliário, uma vez que existem muitas maneiras de abordar o negócio. Uma maneira de entrar e ainda ter sucesso a longo prazo é tornar-se um atacadista imobiliário. Existem alguns realmente grandes vantagens na venda por grosso imobiliário mais grosso para os varejistas.

  • Você não precisa comprar inventário em quantidades enormes de fabricantes.
  • Você não precisa comprar ou alugar o espaço do armazém para armazenar todos os que o inventário até que você dividir-lo para os varejistas.
  • Você não precisa de caminhões ao carrinho seu inventário ao redor.
  • Você não precisa de funcionários para contar, seguro e transporte de seu inventário.
  • Você não precisa impostos seguros e empregadores para cobrir todo este grande investimento.

Seu inventário é permanente no local, não precisa ser transportado em qualquer lugar, e você não precisa de empregados ou mesmo de seguro para proteger o seu investimento. grossista imobiliário requer principalmente uma educação completa em avaliação de imóveis, bem como habilidades de marketing e negociação. Todas estas são coisas que você pode aprender.

Afinal, o que é atacado imobiliário? Você se torna a pessoa média que combina uma propriedade angustiado ou desvalorizada com um comprador feliz. Quem é o comprador? Na grande maioria dos casos, ele vai ser uma correção e flip investidor ou um investidor aluguer de longa duração.

 Que valor você entregar, como o que é necessário se você estiver indo para o lucro neste negócio? Você traz o seu tempo e habilidades para localizar propriedades subvalorizadas, controlar ou comprá-los e vendê-los a seus compradores que não teria conhecido sobre eles de outra forma.

Desde que você está vendendo para os investidores, o primeiro fator crítico em um negócio grossista imobiliário de sucesso é que você entenda que eles querem comprar propriedades abaixo de seu valor de mercado atual.

 O investidor mais experiente entende que um investimento imobiliário de sucesso começa com uma compra abaixo do valor real actual. Em outras palavras, algum lucro existe no momento em que deixar a mesa de encerramento.

Com isso em mente, o seu trabalho é encontrar e propriedades de controle / compra que são suficientemente abaixo do valor de mercado atual que você pode atender às necessidades dos compradores e ainda ter espaço para o lucro no meio. Se você está vendendo para uma correção e flip investidor, você precisa saber o suficiente sobre os custos de reparação e renovação para ser capaz de saber que ele pode ser reabilitado e que a ARV, valor de reparação depois, ainda será alto o suficiente para você e seu comprador para ganhar dinheiro.

Se você está vendendo para um investidor aluguer de longa duração, você tem que entender o seu mercado imobiliário local, a demografia da população, e as perspectivas de arrendamento e aluguéis. Você precisa ser capaz de calcular o que o comprador pode obter para alugar, os seus custos para a propriedade, se eles estão comprando dinheiro ou usando uma hipoteca, e o que considerariam fluxo de caixa adequado.

Eu vou entrar em detalhes em outros artigos, mas a única coisa que faz imobiliário grosso tão atraente é que você pode fazer tudo isso com muito pouco ou nenhum dinheiro fora do bolso. Usando contratos de cessão, você pode controlar um imóvel através de fechar com o seu comprador com apenas um pequeno depósito em dinheiro.

 O lucro pode ser aumentado se você realmente contratar para comprar o imóvel e fazer um “double-perto.” Isso requer o uso de financiamento transacional. Esses credores transacionais fornecer os fundos para fechar a compra com você, como comprador, e são pagos de volta horas ou um dia ou mais tarde quando você vender para o comprador.

Esses são os conceitos básicos de comércio por grosso, e nós vamos entrar em mais detalhes em outros artigos.

A construção de uma carteira de imóveis para Cash Flow

 A construção de uma carteira de imóveis para Cash Flow

“Noventa por cento de todos os milionários tornaram-se tão através de possuir bens imóveis. Mais dinheiro foi feito em imóveis do que em toda industrial em vestimentas combinadas. O homem ou assalariado jovem sábio de hoje investe seu dinheiro em imóveis.”  Andrew Carnegie

Essa citação é de décadas de idade, mas ainda é verdade hoje. Embora seja toda a raiva hoje na TV, este artigo não é sobre comércio por grosso imobiliário ou lançando casas.

 É verdade, não há dinheiro para ser feita nessas actividades, por vezes, um monte de dinheiro, mas é lucro a curto prazo. Se você reinvesti-lo em uma imobiliária aluguer de longa duração, em seguida, lançando pode ser uma ótima ferramenta.

Este artigo é sobre a construção e fazer crescer uma carteira de imóveis ao longo do tempo que vai financiar um estilo de vida de aposentadoria ricos através de fluxo de caixa. Com vários imóveis para alugar cada um gerando fluxo de caixa positivo, você pode financiar sua aposentadoria em estilo e não se preocupar com muitos dos fatores econômicos que ameaçam a maioria dos investidores em ações e títulos.

Nunca é tarde demais para começar a qualquer um. Se você é jovem, você pode construir um pré-pagamento para comprar o seu primeiro imóvel alugado e começar a crescer sua carteira de imóveis ao longo dos anos até se aposentar. Se você estiver no período de cinco a 10 anos antes da aposentadoria, você pode converter ativos em investimentos rendendo mais baixas em arrendamento imobiliário e aumentar sua renda mensal de aposentadoria.

Se você já está no passado ou a idade da reforma, você pode fazer a mesma coisa.

O que faz um grande Residencial Aluguer Propriedade de Investimento?

Antes de ser pego em pensar a cada um desses fatores deve ser perfeito antes de comprar um imóvel alugado, sei que é raro para que este seja o caso. Seu objetivo é tentar maximizar cada um deles da melhor maneira possível, e às vezes pode ser mais importante do que outros.

Aqui são os fatores que você procura em um grande investimento locação residencial, unifamiliar ou condomínio:

  • Localização:  Sim, você pode dizer que três vezes, como o imobiliário é tudo sobre a localização. Você não gostaria de alugar uma casa no meio de um estacionamento do supermercado, mas perto de um cinturão verde ou parque para os seus filhos poderia ser apenas para a direita.
  • Rentabilidade:  Localização é uma parte deste fator. No entanto, se a casa está em uma excelente localização, mas a concorrência é dura, pode não ser o melhor investimento. Quando há muitos aluguéis disponíveis e os donos estão oferecendo incentivos, pode não ser o momento certo. Quando há poucas rendas disponíveis, não só você é capaz de manter uma propriedade ocupada melhor, você pode exigir rendas mais elevadas, ao mesmo tempo.
  • Despesas:  Esta é relativo, como impostos sobre a propriedade são uma grande despesa, mas algumas áreas comandar rendas altas por causa de todas as comodidades da área, por isso, os impostos são mais altos também. Se você pode compensar as despesas com fluxo de caixa mensal de sobra, então é um positivo.
  • Apreciação:  Apesar do fluxo de caixa é a principal consideração, apreço, em valor ao longo do tempo é importante. Há duas maneiras em que você construir a equidade em um imóvel alugado, a apreciação em valor e pagando a hipoteca. Alavancagem inteligente de seus investimentos pode ser usado para crescer sua carteira de utilizar o capital em imóveis de propriedade.

Estes são os seus principais considerações, é claro, você vai estar a olhar para a idade da propriedade, reparos esperados ao longo do tempo e todas as melhorias necessárias bem.

A propriedade Localização e Aquisição processo de locação

Você está pronto para começar e comprar o seu primeiro imóvel alugado. Você tem o pagamento para sua faixa de preço desejado, e você quer fazer uma decisão de compra informada.

  1. Conheça a sua área de mercado:  Aproveite o tempo para fazer uma análise profunda de sua área de mercado. Você pode ter um bairro ou área específica em mente, mas você deseja ampliar sua pesquisa para ter o conhecimento necessário para comparações de possíveis propriedades. Saiba quais propriedades estão vendendo bem em sua faixa de preço. Faça alguma pesquisa no tribunal para áreas onde as casas estão vendendo por dinheiro. Os investidores são os compradores de dinheiro normais, para que você saiba as áreas outros investidores, alguns muito experiente, estão comprando.
  2. Aprenda a valorizar propriedades:  Saiba como agentes imobiliários fazer um CMA, Análise comparativa do mercado. A primeira coisa que os investidores mais bem sucedidos irá dizer-lhe é comprar abaixo do valor de mercado. Isso bloqueia em um lucro na mesa de encerramento. Também torna mais fácil para gerar um fluxo de caixa rentável aceitável quando os pagamentos de hipoteca são mais baixos.
  3. Analisar aluguéis e competição:  Aprofunde-se os meios de comunicação locais onde aluguel são anunciados, impressa e on-line no Craigslist. Quando você está pesquisando um bairro, obter as quantidades médias de aluguel para o tipo de propriedades que você está considerando comprar. Como muitos estão disponíveis, são os proprietários que oferecem incentivos como meses gratuitos? Saiba o que você pode esperar para alugar.
  4. Pregar para baixo as despesas:  As despesas aqui são os normais, como reparos normais (orçados), impostos imobiliários, seguros, etc que serão aplicados a cada propriedade em uma área. Um erro aqui é tão ruim quanto ficar trancado em uma renda abaixo do mercado por um ano; jogando fora de lucro. A condição de propriedades reais que você está considerando é uma coisa separada, mas você vai querer orçamento para reparos óbvias você sabe que vai ser vir para uma propriedade.
  5. Localize os negócios e negociar um acordo:  A próxima seção irá falar sobre encontrar as melhores ofertas de propriedade de aluguel, mas é uma parte deste processo que é crucial para o lucro a longo prazo. Se você está pagando varejo, para a vida do período de propriedade, você está perdendo lucros.

Essas são as peças do processo de localização, mas aqui estão algumas fontes específicas para as melhores ofertas.

Aluguer Ofertas de compra de imóveis Portfolio

Nós todos sabemos sobre foreclosures e as grandes promoções que podem às vezes ser encontrados. No entanto, o auge do foreclosures maciça com os proprietários no lugar é mais para o acidente recente. Muitos dos foreclosures que você encontrará hoje vai estar em más condições, algumas vagas para um ano ou mais. Isso não significa que você não deve ser constantemente seguinte foreclosures através de sites como RealtyTrac.com. Eles ainda estão acontecendo e você pode pegar um bom em condição rentável agora e depois.

  • Proprietários em dificuldades:  monitorar constantemente meios de comunicação e fontes on-line para os proprietários que estão em perigo. Estas são pessoas que por razões financeiras devem vender as suas casas com pressa e em uma situação que pode resultar em você comprar abaixo do valor de mercado atual. Talvez eles tenham despesas médicas, foram demitidos no trabalho, ou eles precisam de se mover para o emprego em uma pressa. Fazer pesquisas de palavra-chave no Craigslist para anúncios por proprietários com frases como “deve vender”, “tomar todas as ofertas”, etc.
  • Pré-foreclosures:  Pré-foreclosures apresentam uma oportunidade para os investidores para localizar propriedades antes encerramento que eles podem comprar com um desconto ao valor de mercado total. Realtytrac.com e outros sites têm seções apenas para essas listas.
  • Trabalhar com bons atacadistas e investidores correção-Flip:  imobiliárias atacadistas que são bons no que fazem, pode ser uma grande fonte para casas de aluguel. Se eles entendem o seu papel em vender para investidores de propriedade de aluguel, eles sabem que você quer comprar abaixo do valor de mercado atual e que as propriedades devem estar prontos para alugar. Fix e flip investidores também vendem principalmente para compradores de imóveis de aluguer, para que eles saibam que você quer e certamente proporcionar um imóvel pronto-a-aluguel.

Espuma, lavagem, repetição e Roll Up

Uma vez que você encontrar o seu nicho e aprimorar suas habilidades, apenas continuar fazendo a mesma coisa repetidamente, acrescentando ao seu portfólio de aluguer. Como você pagar as hipotecas, você pode querer alavancar com equidade, mas fazê-lo com muito cuidado e não extrapolar. Muitos investidores foi abaixo no acidente de 2007, porque eles estavam excessivamente alavancadas e não poderia manter rendas de continuar a pagar pagamentos de hipoteca.

Olhar para o 1031 imposto diferido Exchange para vender propriedades rentáveis ​​para financiar maiores ou mais propriedades de expandir o seu portfólio imobiliário.

Como usar um Private Mortgage – um empréstimo que beneficia Todos

Como usar um Mortgage Privada

A hipoteca privado é um empréstimo feito por um indivíduo ou um negócio que não é um credor hipotecário tradicional. Se você está pensando em empréstimo para uma casa ou de emprestar dinheiro, empréstimos privados pode ser benéfico para todos se eles são feitos corretamente. No entanto, as coisas também pode ir mal – para o seu relacionamento e suas finanças.

Como você avalia a decisão de usar (ou oferecer) uma hipoteca privada, manter o retrato grande na mente.

Normalmente, o objetivo é criar uma solução ganha-ganha, onde todos ganham financeiramente sem tomar muito risco.

Hipoteca confidencial ou dinheiro duro? Esta página incide sobre os empréstimos hipotecários com alguém que você conhece . Se você estiver olhando para tomar emprestado de credores privados (que você não conhece pessoalmente), leia sobre empréstimos de dinheiro duro. Emprestadores de dinheiro duro são úteis para os investidores e outras pessoas que têm dificuldade em obter aprovação pelos credores tradicionais. Elas são muitas vezes mais caro do que outras hipotecas e requerem baixos rácios LTV.

Why Go Privada?

O mundo está cheio de credores, incluindo grandes bancos, cooperativas de crédito locais, e os emprestadores em linha. Então, por que não apenas preencher um requerimento e pedir emprestado de um deles?

Qualificação: Para começar, os mutuários podem não ser capaz de se qualificar para um empréstimo de um emprestador tradicional. Bancos exigem uma grande quantidade de documentação, e às vezes suas finanças não vai olhar a maneira como o banco quer. Mesmo se você é mais do que capaz de reembolsar o empréstimo, os emprestadores tradicionais são obrigados a verificar se você tem a capacidade de pagar, e eles têm critérios específicos para concluir que a verificação.

Por exemplo, indivíduos independentes nem sempre têm os formulários W2 e histórico de trabalho estável que os credores como, jovens e adultos podem não ter boa pontuação de crédito (ainda).

Mantê-lo na família: Um empréstimo entre os membros da família pode fazer bom senso financeiro.

  • Os mutuários podem economizar dinheiro, pagando uma taxa de juro relativamente baixo para os membros da família (em vez de pagar as taxas de juros do banco). Só não se esqueça de seguir as regras do IRS, se você pretende manter as taxas baixas.
  • Credores com dinheiro extra na mão pode ganhar mais por empréstimos do que eles teriam de depósitos bancários como CDs e contas de poupança.

Compreender os riscos

A vida é cheia de surpresas, e qualquer empréstimo pode ir mal. Claro, todo mundo tem boas intenções, e estes negócios muitas vezes parecem como uma grande idéia quando eles vêm à mente. Mas uma pausa longa o suficiente para considerar as seguintes questões antes de você chegar muito profundamente em algo que vai ser difícil para relaxar.

Relações: relações existentes entre o devedor eo vendedor pode mudar. Especialmente se as coisas ficam difíceis para o mutuário, os mutuários podem sentir uma pressão adicional e culpa. Lenders também enfrentam complicações – eles podem precisar de decidir se quer impor com firmeza acordos ou tomar uma perda.

Tolerância ao risco credor: A idéia pode ser fazer um empréstimo (com a expectativa de ser reembolsado), mas surpresas acontecem. Avaliar a capacidade do credor para assumir riscos (tornando-se incapaz de se aposentar, o risco de falência, etc.) antes de avançar. Isto é especialmente importante se os outros são dependentes do credor (filhos dependentes ou cônjuges, por exemplo).

Valor da propriedade: O mercado imobiliário é caro. Flutuações de valor pode chegar a dezenas (ou centenas) de milhares de dólares. Lenders precisa estar confortável com a condição de propriedade e localização – especialmente com todos os ovos na mesma cesta.

Manutenção: É preciso tempo, dinheiro e atenção para manter a propriedade. Mesmo com um bom inspector, problemas surgem. Lenders precisa ter certeza de que o morador ou proprietário vai resolver os problemas antes que eles saiam do controle e ser capaz de pagar pela manutenção.

Questões de título e ordem de pagamentos: O credor deve insistem em garantir o empréstimo com um lien (veja abaixo). No caso do mutuário acrescenta qualquer hipotecas adicionais (ou alguém coloca um penhor sobre a casa), você vai querer ter certeza de que o credor é pago em primeiro lugar. No entanto, você também vai querer verificar se há quaisquer problemas antes de comprar a propriedade. Credores hipotecários tradicionais insistem em uma pesquisa de título, e que o mutuário ou credor deve garantir que a propriedade tem um título claro. Título de seguro oferece proteção extra, e seria uma compra sábia.

Complicações fiscais: As leis fiscais são complicados, e movimentação de grandes somas de dinheiro ao redor pode criar problemas.

Antes de fazer qualquer coisa, falar com um consultor fiscal local, para que você não está pego de surpresa.

Acordos de hipoteca confidencial

Qualquer empréstimo deve ser bem documentado. Um contrato de empréstimo bom coloca tudo por escrito para que as expectativas de todos são claras e há menos surpresas possíveis. Depois de vários anos, você (ou outra pessoa) podem esquecer o que foi discutido e que você tinha em mente, mas um documento escrito tem uma memória muito melhor.

Documentação faz mais do que apenas manter o seu relacionamento intacto – que protege ambas as partes para uma hipoteca privada. Novamente, você não sabe o que você não sabe sobre o futuro, e é melhor evitar qualquer pontas soltas legais a partir do get-go. Além do mais, um acordo escrito pode fazer o trabalho muito melhor do ponto de vista fiscal.

Como você rever seu contrato, certifique-se de cada detalhe concebível é soletrado para fora, começando com:

  • Quando são pagamentos devidos? Mensal, trimestral, no primeiro dia do mês, etc.
  • O que se os pagamentos não são recebidos? Pode o credor cobrar uma taxa, e há um período de carência?
  • Como / onde os pagamentos devem ser feitos? Os pagamentos eletrônicos são as melhores.
  • Pode o pré-pago mutuário, e não há qualquer penalidade para fazer isso?
  • É o empréstimo garantido com qualquer garantia? É melhor ser.
  • O que pode o credor fazer se o mutuário perde pagamentos? as taxas de carga credor pode, relatar às agências de informação de crédito, ou encerrar na casa?

Garantir o empréstimo

É sábio para garantir o interesse do credor – mesmo se o credor e devedor são amigos íntimos ou membros da família. Um empréstimo garantido permite ao credor tomar a propriedade (através de encerramento) e obter o seu dinheiro de volta em um pior cenário possível.

Isso é mesmo necessário? Novamente, você não sabe o que você não sabe sobre o futuro.

Um mutuário (que tem a capacidade e toda a intenção de pagar) podem morrer ou ser processado de forma inesperada. Se a propriedade é realizada em apenas o nome do mutuário – sem uma garantia devidamente arquivado – os credores podem ir atrás de sua casa ou pressão o mutuário usar o valor da casa para satisfazer uma dívida. Um  seguro  de hipoteca ajuda a proteger o interesse do credor, assumindo que tudo está estruturado corretamente. Na verdade, o termo “hipoteca” tecnicamente significa “segurança” – e não “empréstimo”.

Garantia de um empréstimo com a propriedade também podem ajudar com os impostos. Por exemplo, o mutuário pode ser capaz de deduzir os custos de juros sobre o empréstimo, mas apenas se o empréstimo for devidamente protegidas. Converse com um preparador de imposto local ou CPA para mais detalhes e idéias.

Como fazer um Private Mortgage corretamente

Se você está considerando uma hipoteca privada, pense como um credor “tradicional” (embora você ainda pode oferecer melhores taxas e um produto mais favorável ao consumidor). Imagine o que poderia dar errado, e estruturar o negócio de modo que você não é dependente de boa sorte, boas lembranças, ou boas intenções.

Para documentação (contratos de empréstimos e garantias de depósito, por exemplo), trabalhar com especialistas qualificados. Fale com advogados locais, seu preparador de imposto, e outros que podem ajudar a guiá-lo através do processo. Se você está trabalhando com grandes somas de dinheiro, este não é um projeto DIY. Vários serviços on-line pode lidar com tudo para você, e prestadores de serviços locais também pode fazer o trabalho. Pergunte exatamente quais serviços são prestados, incluindo:

  • Será que você se acordos escritos de hipoteca?
  • pagamentos podem ser manipulados por outra pessoa (e automatizado)?
  • documentos serão arquivados com os governos locais (para garantir o empréstimo, por exemplo)?
  • Será que os pagamentos sejam relatados para agências de crédito (o que ajuda a mutuários construir o crédito)?

Segunda hipotecas: como eles funcionam, Vantagens e Desvantagens

Segunda hipotecas: como eles funcionam, Vantagens e Desvantagens

Uma segunda hipoteca é um empréstimo que lhe permite contrair empréstimos contra o valor da sua casa. Sua casa é um ativo, e ao longo do tempo, esse activo pode ganhar valor. Segunda hipotecas, também conhecido como home equity linhas de crédito (HELOCs) são uma maneira de usar esse recurso para outros projetos e metas, sem vendê-lo.

O que é uma segunda hipoteca?

Uma segunda hipoteca é um empréstimo que usa sua casa como garantia, semelhante a um empréstimo que você pode ter usado para  comprar  sua casa.

O empréstimo é conhecido como uma “segunda” hipoteca porque o seu empréstimo de compra é tipicamente o  primeiro  empréstimo que é garantido por um penhor sobre a sua casa.

Segunda hipotecas explorar o capital em sua casa, que é o valor da sua casa em relação a quaisquer saldos de empréstimos mercado. Capital pode aumentar ou diminuir, mas o ideal, ela só cresce ao longo do tempo. Equidade pode mudar em uma variedade de formas:

  1. Quando você faz pagamentos mensais em seu empréstimo, você reduzir o seu saldo do empréstimo, o que aumenta o seu capital próprio.
  2. Se seus ganhos domésticos de valor por causa de um forte mercado-ou imóveis melhorias que você faz para os home-seu capital aumenta.
  3. Você perde capital quando sua casa perde valor ou você pedir emprestado contra a sua casa.

Segunda hipotecas podem vir em várias formas diferentes.

Montante fixo:  Uma segunda hipoteca padrão é um empréstimo de um tempo que fornece uma quantia de dinheiro que você pode usar o que quiser. Com esse tipo de empréstimo, você vai pagar o empréstimo gradualmente ao longo do tempo, muitas vezes com pagamentos mensais fixos.

Com cada pagamento, você paga uma parte dos custos de juros e uma parte do seu saldo do empréstimo (este processo é chamado de amortização).

Linha de crédito:  Também é possível pedir usando uma linha de crédito, ou uma piscina de dinheiro que você pode retirar. Com esse tipo de empréstimo, você nunca é obrigado a tomar qualquer dinheiro, mas você tem a opção de fazê-lo se você quiser.

O credor estabelece um limite máximo de empréstimo, e você pode continuar empréstimos (várias vezes) até chegar a esse limite máximo. Tal como acontece com um cartão de crédito, você pode pagar e pedir mais e mais.

Opções de taxa:  Dependendo do tipo de empréstimo que você usa e suas preferências, o empréstimo pode vir com uma taxa de juro fixa, que ajuda você a planejar seus pagamentos para os próximos anos. Empréstimos de taxa variável também estão disponíveis e são a norma para linhas de crédito.

Vantagens de segunda hipoteca

Montante do empréstimo:  Segunda hipotecas permitem que você emprestar quantidades significativas. Porque o empréstimo é garantido por sua casa (que é geralmente vale muito dinheiro), você tem acesso a mais do que você poderia ficar sem usar sua casa como garantia. Quanto você pode emprestar? Depende do seu credor, mas você pode esperar para emprestar até 80% do valor da sua casa. Essa máxima contaria tudo  de seus empréstimos à habitação, incluindo primeira e segunda hipotecas.

As taxas de juros:  Segunda hipotecas geralmente têm taxas de juros mais baixas do que outros tipos de dívida. Mais uma vez, garantir o empréstimo com sua casa ajuda, pois reduz o risco para o credor. Ao contrário de empréstimos pessoais, tais como cartões de crédito, taxas de juros de hipotecas de segunda são comumente na casa de um dígito.

Benefícios fiscais (especialmente Pré-2018):  Em alguns casos, você poderá obter uma dedução de juros pagos sobre uma segunda hipoteca. Existem inúmeros aspectos técnicos a ter em conta, por isso pedimos o seu preparador de imposto antes de você começar a tomar deduções. Para mais informações, aprender sobre a dedução de juros de hipoteca. Durante anos fiscais a partir de 2017, os cortes de impostos e Jobs Act elimina a dedução a menos que você usar o dinheiro para “melhorias substanciais” para uma casa.

Desvantagens de segunda hipoteca

Benefícios sempre vêm com vantagens e desvantagens. Os custos e riscos significa que estes empréstimos deve ser usado com sabedoria.

Risco de exclusão:  Um dos maiores problemas com uma segunda hipoteca é que você tem que colocar a sua casa sobre a linha. Se você parar de fazer pagamentos, o credor será capaz de ter a sua casa através de encerramento, que pode causar sérios problemas para você e sua família.

Por essa razão, ele raramente faz sentido usar uma segunda hipoteca para os custos “de consumo corrente”. Para despesas de representação e de vida regular, não é apenas sustentável ou vale o risco de usar um empréstimo home equity.

Custo:  Segunda hipotecas, como o empréstimo de compra, pode ser caro. Você vai precisar para pagar numerosos custos para coisas como verificações de crédito, avaliações, taxas de originação, e muito mais. Os custos de fechamento podem facilmente adicionar até milhares de dólares. Mesmo se você está prometido um empréstimo “sem custo de fechamento”, você ainda está pagando-você simplesmente não ver esses custos de forma transparente.

Custos de juros:  Toda vez que você pedir, você está pagando juros. As taxas de hipoteca segundo são tipicamente mais baixa do que as taxas de juros de cartão de crédito, mas eles são muitas vezes um pouco maior do que a taxa do seu primeiro empréstimo. Emprestadores segunda hipoteca tomar mais risco do que o credor, que fez o seu primeiro empréstimo. Se você parar de fazer pagamentos, o segundo credor hipotecário não vai ser pago a menos e até que o principal credor recebe todo o seu dinheiro de volta. Porque estes empréstimos são tão grandes, os custos dos juros totais pode ser significativo.

Usos comuns de segunda hipoteca

Escolha sabiamente como você usa fundos do seu empréstimo. É melhor colocar esse dinheiro para algo que irá melhorar o seu patrimônio líquido (ou valor da sua casa) no futuro. Você precisará pagar esses empréstimos, eles são arriscados, e custam muito dinheiro.

  • Home melhorias  são uma escolha comum, porque o pressuposto é que você vai pagar o empréstimo quando você vender a sua casa com um preço de venda mais elevado.
  • Evitando seguro de hipoteca confidencial (PMI)  pode ser possível com uma combinação de empréstimos. Por exemplo, um 80/20 estratégia ou empréstimo “piggyback” usa uma segunda hipoteca para manter o seu rácio loan-to-value acima de 80 por cento em seu primeiro empréstimo. Apenas certifique-se que faz sentido em relação ao pagamento e, em seguida, cancelando-PMI.
  • A consolidação de débito:  Muitas vezes você pode obter uma taxa mais baixa com uma segunda hipoteca, mas você pode estar mudando de empréstimos não garantidos a um empréstimo que poderia custar-lhe a sua casa.
  • Educação:  Você pode ser capaz de configurar-se para uma renda maior. Mas, como em outras situações, você está criando uma situação onde você poderia enfrentar encerramento. Veja se os empréstimos de estudante padrão são uma opção melhor

Dicas para começar uma segunda hipoteca

Comprar ao redor  e obter cotações de pelo menos três fontes diferentes. Certifique-se de incluir o seguinte em sua pesquisa:

  1. Um banco ou cooperativa de crédito local,
  2. Um corretor de hipoteca ou originador de empréstimo (pergunte ao seu agente imobiliário para sugestões)
  3. Um emprestador em linha

Prepare-se  para o processo de obtenção de dinheiro nos lugares certos e obter seus documentos prontos. Isso vai tornar o processo muito mais fácil e menos estressante.

Cuidado com os recursos de empréstimos arriscados . A maioria dos empréstimos não têm estes problemas, mas vale a pena manter um olho para fora para eles:

  • pagamentos de balão que irá causar problemas no caminho
  • penalidades de pagamento adiantado que acabar com os benefícios de pagar a sua dívida mais cedo

Porque você pode precisar Underwriting manual

Como obter um empréstimo com Sem FICO Pontuação

Porque você pode precisar Underwriting manual

Se você tiver o crédito fino, mau crédito, ou ganhos complicados, programas de aprovação informatizado pode ser rápido para recusar a sua aplicação. No entanto, ainda é possível obter aprovação com subscrição manual. O processo é mais complicado, mas é uma opção para os mutuários que não se encaixam no molde padrão.

Se você tiver sorte o suficiente para ter uma alta pontuação de crédito e abundância de renda, você vai ver o seu pedido de empréstimo mover de forma relativamente rápida.

Mas nem todo mundo vive nesse mundo.

Como manual de Obras de subscrição

Underwriting manual é um processo manual (em oposição a uma  automatizado  processo) de avaliar a sua capacidade de reembolsar um empréstimo. O credor irá atribuir uma pessoa para rever a sua aplicação, incluindo documentos que apoiam a sua capacidade de reembolsar (tais como extratos bancários, recibos de salários, e mais). Se o underwriter determina que você pode dar ao luxo de pagar o empréstimo, você será aprovado.

Porque você pode precisar Underwriting manual

A maioria dos empréstimos à habitação são aprovados mais ou menos por um computador: se você atender a certos critérios, o empréstimo será aprovado. Por exemplo, os credores estão olhando para a pontuação de crédito acima de um determinado nível. Se a sua pontuação é muito baixa, você vai ser diminuído. Da mesma forma, os credores normalmente querem ver débito com as taxas de rendimento inferiores a 31/43. No entanto, “renda” pode ser difícil de definir, e seu credor pode não ser capaz de contar todos os seus rendimentos.

modelos computadorizados são projetados para trabalhar com a maioria dos mutuários e os programas de empréstimo que utiliza mais frequentemente.

Estes sistemas de subscrição automatizados (AUS) tornar mais fácil para os credores para processar numerosos empréstimos, garantindo os empréstimos atender às diretrizes para os investidores e reguladores.

Por exemplo, FNMA e FHA empréstimos (entre outros) exigem que as hipotecas encaixar um perfil particular, ea maioria das pessoas se encaixam claramente dentro ou fora da caixa.

Além disso, os credores podem ter suas próprias regras (ou “overlays”) que são mais restritivos do que os requisitos de FHA.

Se tudo correr bem, o computador vai cuspir uma aprovação . Mas se alguma coisa está errada, o empréstimo vai receber uma recomendação “Consulte”, e ele vai ter que ser revisto fora da AUS.

O que pode inviabilizar a sua aplicação?

Estilo de vida livre de dívidas:  A chave para a pontuação de crédito grandes é uma história de empréstimos e reembolsar empréstimos. Mas algumas pessoas optam por viver sem dívida, o que pode ser mais simples e menos caro. Infelizmente, o seu crédito acabará por evaporar, juntamente com seus custos de juros. Não é que você tem mau crédito – você não tem nenhum crédito em tudo (bom ou mau). Ainda assim, é possível obter um empréstimo sem pontuação FICO se você passar por subscrição manual. Na verdade, ter nenhum crédito pode ser melhor do que ter pontos negativos como a falência em seus relatórios de crédito.

New ao crédito: construção de crédito leva vários anos. Se você ainda está em processo, você pode ter que escolher entre esperando para comprar e subscrição manual. Com um empréstimo de casa, em seus relatórios de crédito, você pode acelerar o processo de construção de crédito porque você está adicionando à mistura de empréstimos em seu arquivo.

Problemas financeiros recentes:  Conseguir um empréstimo após a falência ou encerramento não está fora de questão.

Sob certos programas HUD, você pode obter aprovação dentro de um ou dois anos sem subscrição manual. No entanto, subscrição manual oferece ainda mais opções para emprestar, especialmente se suas dificuldades financeiras eram relativamente recente (mas você está de volta em seus pés). Conseguir um empréstimo convencional, com uma pontuação de crédito inferior a 640 (ou até mais do que isso) é difícil, mas subscrição manual podem torná-lo possível.

Baixo débito com as taxas de rendimento:  É aconselhável manter seus gastos baixo em relação ao seu rendimento, mas alguns casos, quando uma dívida superior à taxa de rendimento faz sentido. Com subscrição manual, você pode ir mais alto o que muitas vezes significa que você tem mais opções disponíveis nos mercados imobiliários locais. Só cuidado de esticar demais e comprar um imóvel caro que vou deixar você “casa pobre.”

Como obter aprovação

Desde que você não tem o rating de crédito padrão ou perfil de renda para obter aprovação, o que fatores ajudam a sua aplicação?

Você basicamente precisa usar tudo o que puder para mostrar que você está disposto e capaz de reembolsar o empréstimo. Para fazer isso, você realmente precisa para ser capaz de pagar o empréstimo o que você precisa renda suficiente, ativos, ou alguma maneira de provar que você pode lidar com os pagamentos.

Alguém vai ter um olhar muito atento sobre suas finanças, eo processo vai ser frustrante e demorado. Antes de começar, certifique-se que você realmente precisa passar pelo processo (veja se você pode obter aprovação com um empréstimo convencional). Faça um inventário de suas finanças de modo que você pode discutir os requisitos com o seu credor, e para que você obtenha uma vantagem em reunir as informações que eles precisam.

Histórico de pagamentos:  você pode mostrar que você foi fazer outros pagamentos on-tempo ao longo do ano passado? Os relatórios de crédito olhar para o seu histórico de pagamento (entre outras coisas), e você precisa mostrar o mesmo comportamento de pagamento usando fontes diferentes. Pagamentos maiores, como aluguel e outras habitação pagamentos são melhores, mas utilidades, associações, e prémios de seguro também pode ser útil. Idealmente, você vai identificar pelo menos quatro pagamentos que você está fazendo no tempo por pelo menos 12 meses.

Saudável no pagamento:  Um pagamento reduz o risco do seu credor. Isso mostra que você tem a pele no jogo, e isso lhes dá um buffer se eles precisam ter a sua casa no encerramento, eles são menos propensos a perder dinheiro quando você faz um pagamento maior. Quanto mais você colocar para baixo o melhor, e 20 por cento é muitas vezes considerado um bom pagamento para baixo (embora você pode ser capaz de fazer menos). Com menos de 20 por cento, você pode também ter que pagar seguro de hipoteca confidencial (PMI), o que só torna as coisas mais difíceis para você e seu credor. Para obter dicas sobre chegando com esse dinheiro, leia mais sobre o uso e poupança para um pré-pagamento.

Dívida com as taxas de rendimento:  Aprovação é sempre mais fácil com baixos índices. Dito isto, subscrição manual pode ser usado para obter a aprovação com proporções mais elevadas possivelmente tão elevadas como 40/50, dependendo do seu crédito e outros fatores.

Programas de empréstimo do governo: suas chances de aprovação são melhores com programas de empréstimo do governo. Por exemplo, os empréstimos FHA, VA e USDA são menos arriscados para os credores. Lembre-se que nem todos os credores fazer underwriting o manual, assim você pode precisar de fazer compras em torno de um credor que faz e que trabalha com o programa de governo específico que você está olhando. Se você receber um “não”, pode haver alguém lá fora.

As reservas de dinheiro: você provavelmente precisará colocar um grande pedaço de mudança como um pré-pagamento, mas é aconselhável ter reservas extra na mão e as reservas podem ajudá-lo a obter aprovação. Lenders quer ser confortável que você pode absorver surpresas menores como um aquecedor de água quente ou não a despesa médica inesperada.

compensando Fatores

“Factores de compensação” fazer a sua aplicação mais atraente, e eles podem ser necessários . Essas são as diretrizes específicas definidas pelos credores ou programas de empréstimo, e cada um que você se encontra faz com que seja mais fácil de obter aprovação. As dicas acima devem trabalhar em seu favor, e especificidades para FHA subscrição manual são listadas abaixo.

Dependendo da sua pontuação de crédito e débito com as taxas de rendimento, pode ser necessário para satisfazer um ou mais destes requisitos para aprovação FHA.

  • Reservas:  Os activos líquidos que irão cobrir seus pagamentos de hipoteca por pelo menos três meses. Se você está comprando uma propriedade maior (três a quatro unidades), você precisará suficiente para seis meses. Dinheiro que você recebe como um presente ou empréstimo não pode ser contado como reservas.
  • Experiência:  Seu pagamento (se aprovado) não pode exceder suas despesas com moradia atual, o menor de 5 por cento de US $ 100. O objetivo é evitar aumentos dramáticos ( “choque de pagamento”) ou um pagamento mensal que você não está acostumado.
  • Nenhuma dívida discricionário:  Se você pagar todos os seus cartões de crédito na íntegra, você não está realmente em dívida mas você já teve a oportunidade de acumular dívida, se você queria. Infelizmente, um estilo de vida completamente livre de dívidas não ajudá-lo aqui.
  • Renda adicional:  Em alguns casos, subscrição automatizado não pode contar as horas extraordinárias, o lucro sazonais e outros itens, como parte de sua renda. No entanto, com subscrição manual, você pode ser capaz de mostrar uma renda maior (desde que você pode documentar a renda e pode esperar que ele continue).
  • Outros fatores:  Dependendo do seu empréstimo, outros fatores pode ser útil. Em geral, a idéia é mostrar que o empréstimo não será um fardo e você pode dar ao luxo de pagar. Estabilidade em seu trabalho nunca é demais, e mais reservas do que o exigido também pode fazer a diferença.

Dicas para o Processo

Planejar um processo lento e demorado. Uma verdadeira pessoa precisa ir através dos documentos fornecidos e determinar se ou não se qualificar para o empréstimo isso leva tempo.

Muita papelada:  Conseguir uma hipoteca sempre exige documentação. Underwriting manual requer ainda mais. Esperar para desenterrar todos os documentos financeiros que se possa imaginar, e manter cópias de tudo o que você enviar (em caso de necessidade de re-enviar). Você vai precisar dos paystubs habituais e extratos bancários, mas você também pode precisar de escrever ou fornecer cartas explicando sua situação e ajudar o seu underwriter verificar os fatos.

Processo homebuying:  Se você está fazendo uma oferta, construir em tempo de sobra para subscrição antes de fechar. Incluir uma contingência de financiamento para que você possa obter o seu dinheiro de volta sério se o seu pedido for recusado (falar com o seu agente imobiliário para compreender as opções). Especialmente em mercados quentes, você pode ser menos atraente como um comprador, se você estiver usando subscrição manual.

Explorar alternativas:  Se subscrição manual não funcionar para você, pode haver outras maneiras de obter habitação. Emprestadores de dinheiro duro pode ser uma solução temporária, enquanto você está construindo crédito ou à espera de itens negativos a cair fora de seu relatório de crédito. Um credor privado, co-devedor ou fiador (quando escolhido de forma responsável) também pode ser uma opção. Finalmente, você pode determinar que ele só faz mais sentido para alugar até que você é capaz de obter aprovação.