מדריך למתחילים כדי להשקיע בנדל”ן

Home » Real Estate » מדריך למתחילים כדי להשקיע בנדל”ן

מדריך למתחילים כדי להשקיע בנדל"ן

השקעת בנדל”ן היא אחת הצורות העתיקות של השקעה, לאחר כ מאז הימים הראשונים של תרבות האנושית. אלו מקדימות בבורסות מודרניות, הנדל”ן הוא אחד מחמשת סוגי הנכסים הבסיסיים שכל משקיע צריך לשקול ברצינות להוסיף לתיק שלו או שלה עבור תזרים מזומנים הייחודי, נזילות, רווחיות, מס, הטבות גיוון שהיא מציעה. במדריך זה פותח, נדריך אותך דרך היסודות של השקעות נדל”ן, ולדון בדרכים שונות שעשויים לרכוש או לקבל בעלות בהשקעות בנדל”ן.

ראשית, בואו נתחיל עם הבסיס: מהו להשקיע בנדל”ן?

מהו השקעות נדל”ן?

השקעת בנדל”ן היא קטגוריה רחבה של תפעול, השקעות ופעילויות פיננסיות מרוכזות סביב להרוויח כסף זורם רכוש או במזומן מוחשי איכשהו קשור נכס מוחשי.

ישנן ארבע דרכים עיקריות לעשות כסף בנדל”ן:

  1. שבח מקרקעין : זהו כאשר עליות הרכוש בשווי. זה יכול להיות בגלל שינוי בשוק הנדל”ן מגבירת ביקוש רכוש באזור שלך. זה יכול להשתמש לנבוע משדרגת שאתה מכניס השקעות הנדל”ן שלך כדי להפוך אותו ליותר אטרקטיבי לקונים פוטנציאליים או שוכרים. ערכת הנדל”ן היא משחק מסובך, אם כי.
  2. תזרים מזומנים הכנסות (Rent) : סוג זה של השקעה בנדל”ן מתמקד רכישת נכס מקרקעין, כגון בניין דירות, והפעלתו כך שאתה לאסוף זרם מזומנים מדמי שכירות. הכנסת תזרים מזומנים יכולה להיות שנוצרה מבנייני דירה, בנייני משרדים, בתים להשכרה, ועוד.
  3. הכנסות נדל”ן קשורות : זהו הכנסות שהופקו על ידי ברוקרים ומומחים אחרים בתעשייה שעושים כסף באמצעות עמלות בקנייה ומכירת רכוש. זה כולל גם חברות ניהול נדל”ן שמקבלים לשמור על אחוז דמי השכירות תמורת הפעלת פעולות היום-יום של נכס.
  4. הכנסת השקעות נדל”ן עזר : עבור חלק מהשקעות הנדל”ן, זה יכול להיות מקור עצום של רווח. הכנסות מהשקעות הנדל”ן עזרו כולל דברים כמו מכונות אוטומטיות בבנייני משרדים או מתקני כביסה בדירות בדמי שכירות נמוכות. למעשה, הם משרתים כמו מיני-עסקים בתוך השקעה בנדל”ן גדולה, ומאפשרים לך להרוויח כסף מאתר אוסף למחצה השבוי של לקוחות.

הטהור, הצורה הפשוטה ביותר של השקעה בנדל”ן הכל על תזרים המזומנים מפעילות דמי השכירות ולא הערכה . השקעות הנדל”ן מתרחשת כאשר המשקיע, המכונה גם בעל הבית, רוכש פיסת רכוש מוחשי, בין אם זה קרקע חקלאית גלם, קרקע עם בית עליה, קרקע עם מבנה משרדים על זה, קרקע עם מחסן תעשייתי על זה, או דירה.

הוא או היא ואז מוצא מישהו שרוצה להשתמש נכס זה, הידוע בתור  הדייר , והם נכנסים להסכם. הדייר יקבל גישה הנדל”ן, כדי להשתמש בו בתנאים מסוימים, למשך פרק זמן מסוים, ועם הגבלות מסוימות – שחלקם ערוכים הפדרלי, המדינה, והחוק המקומי, ואחרים מהם שסוכם במסגרת חוזה החכירה או ההסכם שכיר . בתמורה, השוכר משלם עבור היכולת להשתמש הנדל”ן. התשלום הוא או היא שולחת אל המשכיר שמכונה “שכר דירה”.

עבור משקיעים רבים, הכנסות שכירות מהשקעות הנדל”ן יש יתרון פסיכולוגי עצום על פני דיבידנדים וריבית מלהשקיע במניות ובאיגרות חוב. הם יכולים לנסוע על ידי הנכס, לראות אותו, וגם לגעת בו בידיים שלהם. הם יכולים לצבוע אותו בצבע האהוב שלהם או לשכור חברת אדריכל והבנייה כדי לשנות את זה. הם יכולים להשתמש כישורי המשא והמתן שלהם כדי לקבוע את שיעור השכירות, מה שמאפשר למפעיל טוב ליצור גבוהים שיעורי ייוון , או “שיעורי כובע.”

מעת לעת, משקיעי הנדל”ן הפך מוטעה כמו משקיעי המניות במהלך בועות בבורסה, והתעקש כי שיעורי ההיוון לא משנה. אל תתייחס זה. אם אתה מסוגל לתמחר מחירי השכירות שלך כראוי, אתה צריך ליהנות בקצב משביע רצון של תשואה על ההון שלך לאחר שנלקח בחשבון את העלות של הנכס, כולל עתודות פחת סבירות, ארנונה והכנסות, תחזוקה, ביטוח, והוצאות נלוות אחרות. בנוסף, אתה צריך למדוד את משך הזמן הנדרש כדי להתמודד עם ההשקעה, ככל שהזמן שלך הוא הנכס היקר ביותר שיש לך – זה הסיבה הכנסה פסיבית היא אהובה כל כך על ידי משקיעים. (לאחר האחזקות שלך הן גדולות מספיק, אתה יכול להקים או לשכור חברת ניהול נכסי נדל”ן לטפל פעולות היום-היום של תיק הנדל”ן שלך תמורת אחוז מסוים מהכנסות השכירות, הפיכת השקעות הנדל”ן שהיו פעיל הצליח לתוך השקעות פסיביות.)

מהן הדרכים הכי פופולרי עבור אדם כדי להתחיל להשקיע בנדל”ן?

יש מספר עצום של סוגים שונים של השקעות הנדל”ן אדם עשוי לשקול לבצע בתיק שלו או שלה.

 קל יותר לחשוב במונחים של הקטגוריות העיקריות שלתוכו השקעות נדל”ן לנפול מבוססות על ההטבות הייחודיות חסרונות, מאפיינים כלכליים מחזורים להשכרה, תנאי חכירה מקובלים, ושיטות תיווך של סוג הנכס. נכסי הנדל”ן מסווגים בדרך כלל לאחת הקבוצות הבאות:

  • השקעה בנדל”ן למגורים – אלו הם המאפיינים שבהם צריכים להשקיע בנדל”ן קשור בתים או דירות שבהן יחידים או משפחות לחיות. לפעמים, השקעות נדל”ן מסוג זה יש רכיב עסקי שירות, כגון דיור מוגן לקשישים או בנייני שירות מלא עבור דיירים שרוצים חוויה יוקרה. חכירות בדרך כלל לרוץ 12 חודשים, פחות או יותר חצי שנה מכל צד, מה שמוביל הסתגלות מהירה הרבה יותר לתנאי שוק מאשר סוגים מסוימים אחרים של השקעות הנדל”ן.
  • השקעה בנדל”ן מסחרי – השקעות בנדל”ן מסחרי מורכבת בעיקר בנייני משרדים. חכירות אלו יכולים להיות נעולות במשך שנים רבות, וכתוצאה מכך חרב פיפיות. כאשר השקעת הנדל”ן מסחרית מושכרת במלואו עם דיירים לטווח ארוכים שהסכימו שיעורי שכירות במחיר עשיר, תזרים המזומנים ממשיך גם אם מחירי השכירות על מאפיינים דומים לנפול (בתנאי השוכר שלא יפשוט רגל). מצד השני, ההפך הוא נכון – אתה יכול למצוא את עצמך להרוויח שיעורים מתחת לשוק שכירות באופן משמעותי על בניין משרדים בגלל שאתה חוזי שכירות ארוכי טווח לפני שיעורי שכירות עלו.
  • השקעה בנדל”ן תעשייתי – מאפיינים הנכללים תחת מטריית הנדל”ן התעשייתי יכול לכלול מחסנים ומרכזי הפצה, יחידות אחסון, מתקני ייצור, מפעלי הרכבה.
  • השקעת קמעונאות הנדל”ן  – כמה משקיעים רוצים לרכוש נכסים כגון מרכזי קניות, קניונים, או קניונים מסורתיים. דיירים יכולים לכלול חנויות קמעונאיות, מספרות, מסעדות, וחברות דומות. במקרים מסוימים, מחירי שכירות כוללים אחוז של המכירות הקמעונאיות של חנות כדי ליצור תמריץ המשכיר לעשות ככל יכולתו, שהיא, או שהוא יכול לעשות את הנכס הקמעונאי אטרקטיבי לקונים.
  • השקעות נדל”ן מעורב לשימוש  – זהו מלכוד כל קטגוריה עבור כאשר משקיע מפתחת או רוכשת נכס הכולל סוגים שונים של השקעות הנדל”ן הנ”ל. לדוגמא, תוכל לבנות בניין רב קומות כי יש קמעונאיות ומסעדות בקומת הקרקע, משרדים בקומות הקרובות, ודירות מגורים בקומות הנותרות.

אתה יכול גם להסתבך בצד השאלת השקעות נדל”ן על ידי:

  • הבעלות על הבנק כי underwrites משכנתאות והלוואות הנדל”ן המסחרי. זה יכול לכלול בעלות ציבורית של מניות. כאשר משקיע מוסדי או פרט הוא ניתוח מניות בנק, משתלם לשים לב חשיפת הנדל”ן של ההלוואות הבנקאיות.
  • חיתום משכנתאות פרטיות ליחידים, לעתים קרובות בריבית גבוהה יותר כדי לפצות אותך על תוספת הסיכון, אולי כולל מתן אשראי חכירה למטרת הקנייה.
  • השקעה בניירות ערך הביניים, אשר מאפשר לך להלוות כסף פרויקט הנדל”ן, כי אז אתה יכול להמיר בעלות הון עצמי אם הוא לא נפרעו. אלה משמשים לעתים בפיתוח זיכיונות במלון.

ישנן תתי-התמחויות של השקעות הנדל”ן לרבות:

  • ליסינג שטח אז יש לך הון קטן כבול בתוכה, שיפור זה, אז חכירת משנה באותו מקום לאחרים על שיעורים גבוהים בהרבה, יצירת תשואות מדהימות על הון. דוגמה לכך היא עסק משרד גמיש הנוהל היטב בעיר גדולה שבה קטן או נייד הפועל יכול לקנות זמן במשרד או לשכור משרדים ספציפיים.
  • רכישת תעודות מס שעבוד. אלה הם שטח אזוטרי של השקעה בנדל”ן, והוא אינו מתאים הידיים- off או משקיעים מנוסים אך – ובנסיבות הנכונות, בזמן הנכון, ועם סוג של האדם הנכון – לייצר תשואות גבוהות כדי לפצות על כאבי ראש וסיכונים כרוכים.

קרן להשקעות במקרקעין (REIT)

נוסף על כל זה, אתה בעצם יכול להשקיע בנדל”ן באמצעות משהו שנקרא נאמנות להשקעות במקרקעין, או ריט. משקיע יכול לקנות קרנות ריט באמצעות חשבון תיווך, רוט IRA, או אחר בחשבון משמורת כלשהי. קרנות ריט הן ייחודיות בגלל מבנה המס לפיו הם מופעלים נוצר בחזרה בתקופת ממשל אייזנהאואר לעודד משקיעים קטנים להשקיע בפרויקטי נדל”ן שאחרת לא יוכלו להרשות לעצמם, כגון בניית מרכזי קניות או מלונות. תאגידים שבחרו לטיפול ריט לשלם שום מס הכנסה פדרלי על רווחי החברות שלהם כל עוד הם לעקוב אחר כמה כללים, כולל דרישה לחלק 90% או יותר של הרווחים לבעלי המניות כדיבידנד.

חסרון אחד להשקיע קרנות ריט הוא כי, בניגוד למניות משותפות, על הדיבידנדים המחולקים על אותם הם לא “דיבידנדים מוסמכים”, כלומר הבעלים לא יכול לנצל את שיעורי המס הנמוכים זמינים עבור רוב הדיבידנדים. במקום זאת, דיבידנדים מן הקרן להשקעות במקרקעין ממוסים בשיעור האישי של כל המשקיע. בצד החיובי, למס ההכנסה ובהמשך קבעה כי דיבידנדי ריט שנוצרו בתוך מקלט מס, כגון IRA Rollover הם בעיקר אינו כפופים למס ההכנסה העסקית שאינו הקשור כך שאולי תוכל להחזיק אותם בחשבון פרישה ללא דאגות הרבה מורכבות מס בניגוד שותפות מאסטר מוגבלת.

(אם אתה מעוניין ללמוד עוד על ניירות הייחודיים אלה, יתחיל לבדוק  השקעות נדל”ן באמצעות קרנות ריט, אשר מכסות נזילות הריט, הון עצמי, כיצד להשתמש הריט כדי יתרון השקעות הנדל”ן שלך, ועוד הרבה יותר.)

השקעה בנדל”ן באמצעות בעלות הבית

לקבלה כל האפשרויות להשקיע בנדל”ן הזמינה למשקיעים, האדם הממוצע הולך לקבל את הדרך המסורתית ניסיון בעלות הנדל”ן שלו או שלה הראשון: על ידי רכישת בית.

אני מעולם לא הצגתי את רכישת בית בדיוק באותה הדרך ביותר של חברה עושה. במקום זאת, אני מעדיף לחשוב על המגורים העיקריים של אדם כמו תערובת של תועלת אישית והערכת שווי כספי, ולא בהכרח השקעה. כדי להיות יותר ישיר, בית הוא לא השקעה באותה דרך בית דירות הוא. במיטבה, ותחת האידיאלי ביותר של נסיבות, את האסטרטגיה הבטוחה ביותר היא לחשוב על בית כסוג של חיסכון כפוי חשבון שנותן לך הרבה לשימוש אישי שמחה כשאתה להתגורר בו.

מצד השני, כאשר אתה מתקרב לפרישה, אם אתה לוקח מבט הוליסטי של העושר האישי שלך, בעלות על סף של בית (ללא כל חוב נגדה) היא אחת ההשקעות הטובות ביותר שאדם יכול לעשות. לא רק יכול להיות טפח ההון באמצעות עסקות מסוימות, לרבות משכנתאות הפוכות, אך תזרים המזומנים נצל שלא יצטרך לשכור בדרך כלל מביא לחיסכון נטו – המרכיב מרוויח כי היה הולך המשכיר נשאר ביעילות לדיירים של כִּיס. אפקט זה הוא כל כך חזק שאפילו בשנת 1920 כלכלנים ניסו למצוא דרך עבור הממשלה הפדרלית מס החיסכון במזומן מעל להשכיר עבור בעלי בתים ללא חוב, כי הוא רואה בו מקור הכנסה.

זהו סוג של השקעה שונה, אם כי – משהו שידוע בתור “השקעה אסטרטגית.” האם הכלכלה להתמוטט, כל עוד אתה יכול לשלם את הארנונה וטיפול בסיסי, אף אחד לא יגרש אותך מהבית שלך. גם אם אתה נאלץ לגדל מזון משלך בגן, יש רמה של בטיחות אישית יש מה שחשוב. ישנם פעמים כאשר תשואות פיננסיות הן משניים אחרים, שיקולים מעשיים יותר. למרות מה שלא תעשה,, לא להקריב הנזילות שלך כדי לנסות ולבנות עצמיים בהשקעות בנדל”ן שלך מהר מדי, כמו זה יכול להוביל לאסון (כולל פשיטת רגל).

אם אתה שומר לרכוש בית, אחת הטעויות הגדולות שאני רואה זה משקיעים חדשים לשים את הכסף שלהם לשוק המניות, בין אם באמצעות מניות בודדות או קרנות אינדקס. אם יש לך סיכוי של צורך להקיש את כספך תוך חמש שנים או פחות, אין לך מה לחפש בשום מקום ליד שוק המניות. במקום זאת, אתה צריך להיות בעקבות מנדט השקעה המכונה שימור הון. הנה המקומות הטובים ביותר להשקיע כסף אתם חוסכים עבור מקדמה.

מה עדיף – השקעות נדל”ן או השקעה במניות?

אחת השאלות הנפוצות ביותר שאני נתקל כרוך האטרקטיביות היחסית של השקעה במניות לעומת ההשקעה בנדל”ן. הגרסה הקצרה היא שזה קצת דומה השוואת גלידת וניל ורוטב שוקולד. הם שונים, וכפי השווי נטו שלך גדל, ייתכן אפילו למצוא כי יש גם תפקיד התיק הכולל שלך. האישיות שלך תהיה גם לקבל ההחלטה מושכלת, כפי שאנשים מסוימים הם יותר מזג מכוונים בעלות מניות או בעלות במקרקעין, בהתאמה.

הסיכונים של השקעות נדל”ן

אחוז משמעותי בתשואות הנדל”ן נוצר עקב השימוש במינוף. נכס הנדל”ן נרכש עם מהון, והיתרה מומנה עם חוב. התוצאה תשואות גבוהות על ההון עבור המשקיע בנדל”ן; אבל אם דברים הולכים גרוע, זה יכול לגרום חורבן הרבה יותר מהר מאשר תיק של מניות רגילות ששולמו במלואם. (זה נכון גם אם זה האחרון ירד ב 90% בתרחיש שפל גדול, כמו שאף אחד לא יכול להכריח אותך לחסל).

לכן משקיעי הנדל”ן השמרניים ביותר להתעקש על יחס חוב להון העצמי שלו 50% או, במקרים קיצוניים, 100% מבני הון עצמיים, אשר יכולה עדיין לייצר תשואות טובות אם נכסי המקרקעין נבחרו בחוכמה. המיליארדר צ’ארלי מאנגר מדבר על חבר שלו לפני לקריסת 2007-2009 הנדל”ן. החבר הזה, בעל בית עשיר מאוד בקליפורניה, מסתכל סביב הערכות השווות הגבוהות על המאפיינים שלו ואמר לעצמו:. “אני עשיר מכפי שהייתי צריך להיות אין שום סיבה בשבילי לקחת סיכונים למען יותר .” החבר הזה נמכר הרבה מנכסיו ומשמש את התמורה כדי לפרוע את החוב על הנותרים שהוא חשב אטרקטיבי ביותר. כתוצאה מכך, כאשר הכלכלה קרסה, שוקי הנדל”ן היו כמרקחה, אנשים מפסידים את הנכסים שלהם כדי טרפה, וכן מניות בנק קרסו – הוא לא צריך לדאוג כל זה. אפילו בתור דמי שכירות הירד בשל דייר קשיים פיננסיים, שהכול נמצא עדיין עודף במזומן והוא היה חמוש קרנות שמנעו חידוש עצמם, לתת לו לנצל קונים את הנכסים כולם ייאלצו למכור.

תפסיק לנסות להתעשר במהירות כה רבה, ולהיות שמח לעשות את זה בדרך הנכונה. תצטרך הרבה פחות מתח בחיים שלך, וזה יכול להיות הרבה כיף.

סופי מחשבות מסוימות על השקעות נדל”ן

כמובן, זו רק ההתחלה של המסע שלך להבנת הנושא, כפי שאנו בקושי שרטנו את פני השטח. השקעה בנדל”ן לוקח שנים של תרגול, ניסיון, וחשיפה להעריך באמת, להבין, ואת המאסטר.

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.