Come proteggersi dal rischio di preclusione

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Cosa fare se vi trovate in difficoltà finanziarie con la vostra casa

Come proteggersi dal rischio di preclusione

L’acquisto di una casa è di solito una pietra miliare felice. Hai attraversato una soglia importante. Hai raggiunto una pietra miliare della vita. Ci si sente ottimista e fiducioso per il futuro.

Non voglio dire di gettare acqua fredda sul tuo partito, ma mi piacerebbe estendere una nota di cautela.

La realtà è che milioni di proprietari di case hanno liquidata in preclusione. Molte di queste persone, una volta sentito come felice e ottimista per il loro acquisto, come si fa.

Dopo tutto, quando si acquista una casa, l’idea che quella casa un giorno potrebbe essere oggetto di preclusione è forse l’ultima cosa sulla vostra mente.

Come si può evitare questo rischio? Continuare a leggere.

Perché i proprietari di abitazione perderanno le loro case?

La maggior parte delle case cadono in preclusione dopo i default proprietario – o smette di fare pagamenti completi – sul loro mutuo ipotecario. Come avviene questo?

A volte, questo accade perché il proprietario sovraesposto, l’acquisto di casa più di quanto potessero ragionevolmente permettersi. Allo stesso modo, il creditore ha anche offerto un prestito ad un acquirente qualificato; qualcuno che non avrebbe dovuto essere assegnato un mutuo per la casa di quelle dimensioni. (Prima della recessione, molti istituti di credito non ha verificato reddito di una persona prima di concedere un prestito. Non sorprende che molti candidati di prestito fingevano che hanno guadagnato più soldi che effettivamente ha fatto.)

Altre volte, le impostazioni predefinite proprietario dopo che sono stati colpiti con una serie di eventi di vita inattesi, come perdere il lavoro o di fronte a maggiori spese mediche, che colpisce la loro capacità di rendere il loro pagamento mensile del mutuo.

In alcuni casi, il proprietario ha preso una seconda ipoteca e speso i soldi sulle passività (piuttosto che le attività generatrici di reddito), che diminuiscono il loro valore complessivo netto e danneggiati la loro capacità di rimborso sulla seconda nota.

In altri casi, il proprietario accetta un mutuo a tasso variabile, partendo dal presupposto che essi saranno in grado di soddisfare l’obbligo di pagamento se il tasso aumenta.

(Legge federale richiede il creditore di rivelare il tasso di interesse massimo che il proprietario potrebbe pagare secondo i termini della loro nota mutuo a tasso variabile.) Il proprietario gode di bassi tassi di interesse introduttivi per un po ‘, ma quando questi tassi sono in rialzo, il proprietario scopre che soddisfare tali pagamenti è più difficile di quanto avevano previsto, e cade in mora.

E in molti casi, il proprietario della casa si rende conto che lui o lei è “sott’acqua” sulla loro ipoteca (un concetto che discuteremo più avanti) e conclude che cammina via è la scelta più ragionevole.

Come si può vedere, ci sono molte ragioni per cui i proprietari cadono dietro sul loro pagamenti.

Come ci si può proteggere?

A nessuno piace pensare al processo di potenzialmente di fronte preclusione. Ma dobbiamo prendere uno sguardo duro a fattori di rischio che ci potrebbero portare verso la minaccia di preclusione se vogliamo sviluppare una forte, approccio responsabile per le nostre finanze personali.

Inoltre, dobbiamo anche capire come funziona il processo di preclusione in modo che, se il nostro futuro ha preso una svolta per il peggio, avremmo qualche idea di ciò che potrebbe gettare avanti. Questo ci aiuterà a sapere quali altre opzioni possiamo scegliere.

In questo articolo, vedremo prima copertina dei principali fattori di rischio che potrebbero portare a preclusione e poi tuffarsi nel processo vero e proprio.

I rischi che portano alla preclusione

Circa 7 milioni di persone hanno perso le loro case durante la Grande Recessione, secondo CBS News .

Mentre il numero di pignoramenti ha rallentato da allora, molti proprietari di casa sono ancora in difficoltà. A partire dalla fine del 2015, circa 4,3 milioni di proprietari di case erano sott’acqua, il che significa che il proprietario della casa possiede una casa che vale la pena inferiore all’importo che devo sulla loro ipoteca.

Essere subacqueo sulla vostra casa è uno dei maggiori fattori di rischio che indicano preclusione. Dopo tutto, se la casa è un valore inferiore al saldo di quanto dovuto, si può concludere che rende semplicemente più senso di andare via.

Prima di prendere questa decisione, però, ecco una parola di avvertimento: allontanarsi detiene importanti implicazioni per il vostro credito. Si può danneggiare la vostra capacità di comprare un’altra casa, in futuro, così come la capacità di affittare case, carte di credito aperte, prendere in prestito su altri tipi di prestiti, e anche beneficiare di alcuni posti di lavoro.

Che cosa si dovrebbe fare se la vostra casa è sott’acqua? Si potrebbe desiderare di tenere sulla casa e aspettare per la proprietà di riconquistare il suo valore. Se avete bisogno di muoversi, potreste affittare la casa di un inquilino. In alternativa, se si deve vendere la casa, si potrebbe chiedere al vostro prestatore in breve l’approvazione vendita (vedremo questa qui sotto) o portare contanti al tavolo di chiusura.

Che cosa se non sei sott’acqua, ma stai lottando per effettuare i pagamenti?

In primo luogo, prima di acquistare una casa, acquistare una casa meno costosa rispetto a quello per il quale si qualificano. Non hai bisogno di acquistare una casa al prezzo di l’importo massimo del prestito che si qualificano per ricevere.

Molte persone all’interno del settore immobiliare dicono che il mutuo stesso dovrebbe inghiottire un terzo della retribuzione da portare a casa. Questa cifra non include riparazioni, manutenzioni, utenze e altri costi accessori. Tuttavia, questa cifra potrebbe essere troppo elevata. Prova questo approccio, invece: come regola generale, obiettivo per tutti i pagamenti home-relativi, compresi i servizi, le riparazioni e la manutenzione, per venire a circa il 25 al 30 per cento della retribuzione da portare a casa.

In cima a quello, di mantenere un fondo di emergenza che copre almeno sei mesi delle vostre spese. Tenere questo fondo di emergenza in un conto di risparmio di cassa, piuttosto che in tutti i tipi di investimenti (come azioni). Non toccare questo per feste, compleanni, o le spese annuali. Preservare questo solo per le emergenze vere.

Se vi trovate a lottare per effettuare pagamenti, iniziare a tagliare drasticamente le spese in vari settori della vostra vita. Sei nel bel mezzo di una crisi finanziaria; spendere simile. Non basta tagliare il cavo; vendere l’intera TV. Non solo a sacco il vostro pranzo; passare a uno studente di college riso e fagioli-dieta finché non si è di nuovo in piedi. Guadagnare denaro extra in ogni secondo di riserva delle vostre serate e week-end con il lavoro freelance, che è possibile gestire online da casa, mentre i bambini dormono. Vedere se sei idoneo per rifinanziare in un mutuo a tasso di interesse più basso.

Se si cade dietro sui vostri pagamenti e non si pensi di poter recuperare il ritardo, è il momento di vendere la vostra casa. Vendere la propria casa è di gran lunga preferibile a preclusione.

Se la vostra casa vale meno l’importo dovuto, è necessario l’approvazione del vostro finanziatore per una vendita a breve. A breve la vendita è una vendita della casa in cui il mutuatario riceve meno di quello che attualmente devono. L’istituto di credito perde la differenza.

Se il creditore si rende conto che essi sono più propensi a recuperare le loro perdite attraverso una vendita a breve che attraverso un processo di preclusione tradizionale, essi permettono al mutuatario di procedere con la messa in vendita di loro proprietà come una vendita a breve.

Le vendite allo scoperto sono un modo per evitare di affrontare le ripercussioni di credito di una preclusione su vasta scala, ma non sono l’ideale. Tenere questo in tasca posteriore come ultima risorsa.

Con tutto ciò che viene detto, parliamo di processo effettiva preclusione. Come si sta per vedere, il processo di preclusione è piuttosto lungo e ci sono molteplici opportunità all’interno di questo processo in cui è possibile tentare di liberare la vostra casa attraverso una vendita a breve, piuttosto che una preclusione.

Diamo un’occhiata al processo in modo che tu possa capire quello che sta succedendo lungo ogni passo del cammino.

Il processo di preclusione

In primo luogo, un disclaimer: il processo varia da stato a stato. In alcuni Stati, il creditore detiene il potere di vendita e può perseguire una “preclusione non giudiziaria.” Il processo seguito descritta di seguito è una descrizione molto generalizzata del processo di preclusione giudiziaria in alcuni stati. Se vi trovate di fronte preclusione possibile, parlare con un avvocato.

Una volta che un mutuatario non il loro mutuo, il creditore può quindi presentare una notifica di default pubblica, noto anche come un avviso di default o di Litispendenza. Questo pubblicamente depositato avviso di avvisi di default del mutuatario che c’è stata una violazione di un accordo.

Dopo che il mutuatario ha ricevuto l’avviso di default, hanno un periodo di grazia, determinato dalla legge dello Stato, in cui possono ripristinare il loro prestito da pagare il saldo in ritardo e impigliarsi in regola con il loro mutuo. Questo periodo di grazia è conosciuta come pre-chiusura.

Pre-preclusione è il periodo di tempo tra l’avviso di default e quando una proprietà può essere recuperato o venduto all’asta pubblica. Durante questo periodo di grazia, il mutuatario ha alcune opzioni per arrivare fino ad oggi sul loro prestito:

  1. Il mutuatario può effettuare i pagamenti up-to-date e ripristinare il loro prestito pagando i saldi in ritardo.
  2. Possono fare domanda per una modifica di prestito a ridurre le loro rate del mutuo.
  3. Possono cercare di vendere la proprietà a terzi per evitare il preclusione.
  4. Essi possono permettere la proprietà di essere venduto a un’asta pubblica pre-chiusura.

Se il mutuatario non è in grado di ripristinare il loro prestito, il creditore ha la possibilità di rientrare in possesso della proprietà e assumere la proprietà con l’intenzione di rivendere la proprietà. Proprietà che sono state recuperato dal creditore (di solito una banca) diventato noto come immobili di proprietà (REO).

La linea di fondo

Seguire alcune linee guida di base per ridurre il rischio di fronte a una crisi dei mutui personale: acquistare significativamente meno a casa quello che può permettersi. Mantenere un fondo di emergenza con almeno sei mesi di spese.

Creare più flussi di reddito, in modo che se una fonte si prosciuga, il reddito non cadrà a zero. Evitare non ipotecari debiti dei consumatori, come prestiti auto o il debito della carta di credito. Capire come funziona il processo, in modo che non cadere in eventuali sorprese.

Con questo detto, godetevi la vostra casa. La stragrande maggioranza dei proprietari di casa non si verifica preclusione. Sei abbastanza buon senso per dare un’occhiata proattivo ai principali fattori di rischio che portano a questa sfortunata esperienza in modo che è possibile salvaguardare contro coloro. E quelle garanzie, in generale, ruotano intorno l’intramontabile principio di finanza personale di vivere sotto i vostri mezzi.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.