É possível transferir uma hipoteca? Como alterar nomes em um empréstimo

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É possível transferir uma hipoteca?  Como alterar nomes em um empréstimo

Quando você vender uma casa ou um dos proprietários se move para fora, pode fazer sentido para transferir a hipoteca para o novo proprietário. Em vez de aplicar para um novo empréstimo, pagando os custos de fechamento, e começar de novo com taxas de juros mais altas, o proprietário seria apenas assumir os pagamentos correntes.

É possível transferir uma hipoteca, mas nem sempre é fácil. Nós vamos cobrir os detalhes abaixo, mas um breve resumo das opções inclui:

  1. Transferir uma hipoteca assumable, pedindo o seu credor para fazer a mudança.
  2. Refinanciar o empréstimo em apenas o nome do novo proprietário.
  3. Transferir quando a situação não aciona cláusula de um empréstimo “devido à venda”.

Mortgages assumptíveis

Se um empréstimo é “assumable,” você está com sorte: isso significa que você  pode  transferir a hipoteca para outra pessoa. Não há linguagem no contrato de empréstimo que o impede de completar uma transferência. No entanto, mesmo hipotecas assumable pode ser difícil de transferir.

Na maioria dos casos, o mutuário “novo” precisa para se qualificar para o empréstimo. O credor vai olhar para a pontuação de crédito do mutuário e dívida para com as taxas de rendimento para avaliar a capacidade do mutuário para reembolsar o empréstimo. O processo é basicamente o mesmo que se o devedor foi para solicitar um novo empréstimo (mas é claro que o mutuário pode assumir a parte vias empréstimo existente). Lenders aprovado  o originais pedido de empréstimo baseado no crédito e renda do requerente inicial (s), e eles não querem deixar ninguém fora do gancho a menos que eles têm um mutuário de substituição que é tão provável para pagar.

Para completar uma transferência de um empréstimo assumable, solicitar a mudança com o seu credor. Você vai ter que completar aplicações, verifique renda e ativos, e pagar uma taxa modesta durante o processo.

Transferência de propriedade: Mudando os nomes em um empréstimo só afeta o empréstimo. Você ainda pode precisar alterar a quem pertence a propriedade através da transferência de título, usando uma ação quitclaim, ou tomar quaisquer outras medidas necessárias na sua situação.

Difícil de encontrar?

Infelizmente, hipotecas assumable não estão amplamente disponíveis. Sua melhor aposta pode ser, se você tem um empréstimo FHA ou um empréstimo VA. Outros hipotecas convencionais raramente são assumable. Em vez disso, os credores usar um  devido à venda  cláusula, o que significa que o empréstimo deve ser pago quando você transferir a propriedade da casa.

Refinanciamento

Se um empréstimo não é assumable e você não consegue encontrar uma excepção a um devido sobre cláusula de venda, refinanciamento do empréstimo pode ser sua melhor opção. Semelhante a uma suposição, o novo mutuário terá de renda e crédito suficiente para se qualificar para o empréstimo.

O “novo” proprietário vai simplesmente aplicar para um novo empréstimo individualmente e usar esse empréstimo para saldar a dívida hipotecária existente. Você pode precisar coordenar com seus credores para obter privilégios removidos (a menos que o novo mutuário eo novo credor concordar com eles) para que você possa usar a casa como garantia, mas é uma boa maneira, limpo para começar o trabalho feito. Alguns ônus rotineiramente transferir de um proprietário para outro (por exemplo, se as melhorias foram feitas com financiamento PACE).

Devido na venda

Os credores não costumam beneficiar de deixá-lo transferir uma hipoteca. Os compradores sair na frente, obtendo um empréstimo mais “maduro”, com os pagamentos de juros primeiros fora do caminho (e eles podem ser capazes de obter uma menor taxa de juros).

Vendedores iria começar a vender sua casa mais facilmente – possivelmente a um preço mais elevado – por causa desses mesmos benefícios. Mas os credores têm a perder, então eles não estão ansiosos para aprovar transferências.

A devido sobre cláusula de venda é uma seção de um contrato de empréstimo dizendo que o empréstimo deve ser pago quando a propriedade vende (o empréstimo é “acelerado”).

Excepções à regra: Em alguns casos, você ainda pode transferir um empréstimo – mesmo com um vencimento em cláusula de venda. Transferências entre os membros da família são muitas vezes permitido, e seu credor pode sempre ser mais generoso do que o seu contrato de empréstimo diz (é uma opção que pode exercer, e eles não são obrigados a fazê-lo – mas não tenha muitas esperanças) . A única maneira de saber com certeza é pedir ao seu credor e rever o seu contrato com um advogado local. Mesmo que os credores dizem que não é possível, um advogado pode ajudá-lo a descobrir se o seu banco está fornecendo informações precisas.

O Garn-St. Germain Act impede os credores de exercer a sua opção de aceleração em determinadas circunstâncias. Várias das situações mais comuns incluem:

  1. Quando um inquilino comum morre e transferências de propriedade a um inquilino comum sobreviver
  2. Transferir o empréstimo para um parente depois da morte de um mutuário
  3. A transferência da propriedade ao cônjuge ou filhos de um mutuário
  4. Transferências, como resultado de acordos de divórcio e separação
  5. As transferências para uma confiança inter vivos (ou uma confiança viva), onde o mutuário é um beneficiário

Veja a completa  lista de exceções , e rever esta lista com o seu advogado.

Transferências não oficiais

Se você não pode ter seu pedido aprovado, você pode ser tentado a estabelecer um acordo “informal”. Por exemplo, você poderia vender a sua casa, deixe o empréstimo existente no local, e tem o comprador reembolsá-lo para pagamentos de hipoteca.

Esta é uma má idéia. O seu contrato de hipoteca provavelmente não permite isso, e você pode mesmo encontrar-se em problemas legais, dependendo de como as coisas vão. Além do mais, você ainda é responsável pelo empréstimo – mesmo que você não está vivendo na casa.

O que poderia dar errado? Algumas possibilidades incluem:

  • Se o comprador deixa de pagar, o empréstimo está em seu nome, por isso ainda é o seu problema (os pagamentos em atraso aparecerá em seus relatórios de crédito, e os credores virão atrás de você).
  • Se a casa é vendida no encerramento por menos do que vale a pena, você pode ser responsável por qualquer deficiência.

Há melhores maneiras de oferecer financiamento vendedor a um comprador potencial.

suas opções

Se você não pode obter uma hipoteca transferidos, você ainda opções tem, dependendo da sua situação. Mais uma vez, a morte, as transferências de divórcio, e da família podem dar-lhe o direito de fazer transferências, mesmo que o seu credor diz o contrário.

Se você está enfrentando  foreclosure , certos programas do governo torná-lo mais fácil lidar com a hipoteca – mesmo se você estiver debaixo d’água ou desempregados.

Se você está se divorciando , pergunte ao seu advogado como lidar com  todas  as suas dívidas e como se proteger no caso do seu ex-cônjuge não faz pagamentos.

Se um proprietário morreu , um advogado local pode ajudá-lo a determinar o que fazer a seguir.

Se você está transferindo ativos para uma relação de confiança , verifique com seu advogado planejamento imobiliário para garantir que você não vai desencadear uma cláusula de aceleração.

Refinanciamento  pode ser a sua opção final, quando nenhuma das outras abordagens estão disponíveis.

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Author: Ahmad Faishal

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