Guide du débutant à investir dans l’immobilier

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Guide du débutant à investir dans l'immobilier

Investir dans l’immobilier est l’une des plus anciennes formes d’investissement, ayant été autour depuis les premiers jours de la civilisation humaine. Précédant marchés boursiers modernes, l’immobilier est l’une des cinq classes d’actifs de base que tous les investisseurs devraient sérieusement envisager d’ajouter à son portefeuille pour le flux unique trésorerie, des liquidités, la rentabilité, l’impôt et les avantages de diversification qu’elle offre. Dans ce guide d’introduction, nous allons vous guider à travers les bases de l’investissement immobilier, et de discuter des différentes façons dont vous pouvez acquérir ou prendre la propriété dans les investissements immobiliers.

Tout d’abord, commençons par les bases: Qu’est-ce que l’investissement immobilier?

Qu’est-ce que l’investissement immobilier?

L’investissement immobilier est une vaste catégorie d’exploitation, d’investissement et les activités financières centrée autour de l’argent de biens corporels ou des flux de trésorerie liés en quelque sorte à un bien tangible.

Il y a quatre façons de gagner de l’argent dans l’immobilier:

  1. Appréciation immobilière : C’est lorsque la propriété augmente en valeur. Cela peut être dû à un changement dans le marché de l’ immobilier qui augmente la demande pour les biens dans votre région. Il pourrait être dû utiliser à des mises à niveau que vous mettez dans votre investissement immobilier pour le rendre plus attrayant pour les acheteurs potentiels ou locataires. Appréciation immobilière est un jeu difficile, cependant.
  2. Revenu monétaire Flow (location) : Ce type d’investissement immobilier se concentre sur l’ achat d’ un bien immobilier, comme un immeuble d’appartements et d’ exploitation afin que vous recueillir un flux de trésorerie de loyer. Le revenu des flux de trésorerie peut être généré à partir des immeubles d’habitation, des immeubles de bureaux, location de maisons, et plus encore.
  3. Revenu immobilier connexe : Ceci est le revenu généré par les courtiers et d’ autres spécialistes de l’ industrie qui font de l’ argent grâce à des commissions d’achat et la vente de biens. Il comprend également vrai sociétés de gestion immobilière qui arrivent à garder un pourcentage des loyers en contrepartie de l’ exécution des opérations au jour le jour d’une propriété.
  4. Investissement Immobilier ancillaire revenu : Pour certains investissements immobiliers, cela peut être une grande source de profit. Les revenus de placement immobilier ancillaire inclut des choses comme des distributeurs automatiques dans les immeubles de bureaux ou une laverie dans des appartements à loyer modéré. En effet, ils servent de mini-entreprises dans un plus grand investissement immobilier, vous permettant de gagner de l’ argent à partir d’ une collection semi-captive des clients.

La plus pure, forme la plus simple de l’ investissement immobilier est tout au sujet de flux de trésorerie provenant des loyers plutôt que de l’ appréciation . L’ investissement immobilier se produit lorsque l’investisseur, également connu comme le propriétaire, acquiert un bien tangible, que ce soit des terres agricoles brutes, la terre avec une maison sur elle, terrain avec un immeuble de bureaux sur elle, la terre avec un entrepôt industriel, ou un appartement.

Il ou elle trouve alors quelqu’un qui veut utiliser cette propriété, connue sous le nom d’ un  locataire , et ils entrent dans un accord. Le locataire bénéficie d’un accès à l’immobilier, à l’ utiliser sous certaines conditions, pour une durée déterminée, et avec certaines restrictions – dont certaines sont exposées dans, Etat fédéral et la législation locale, et d’ autres qui sont convenu dans le contrat de bail ou contrat de location . En échange, le locataire paie la possibilité d’utiliser l’immobilier. Le paiement qu’il envoie au propriétaire est connu comme « loyer ».

Pour de nombreux investisseurs, les revenus locatifs des investissements immobiliers a un énorme avantage psychologique sur les dividendes et les intérêts d’investir dans des actions et des obligations. Ils peuvent conduire par la propriété, voir et le toucher avec leurs mains. Ils peuvent peindre leur couleur ou d’ embaucher une compagnie préférée d’architecte et la construction de la modifier. Ils peuvent utiliser leurs compétences de négociation pour déterminer le taux de location, ce qui permet un bon opérateur de générer plus des taux de capitalisation , ou « taux de capitalisation ».

De temps en temps, les investisseurs immobiliers deviennent aussi peu judicieux que les investisseurs en actions au cours des bulles boursières, insistant sur le fait que les taux de capitalisation ne comptent pas. Ne tombez pas pour elle. Si vous êtes en mesure de prix de vos tarifs de location de façon appropriée, vous devriez profiter d’un taux de rendement satisfaisant sur votre capital après prise en compte du coût des biens, y compris les réserves d’amortissement raisonnables, propriété et impôts sur le revenu, l’entretien, l’assurance et autres dépenses connexes. De plus, vous devez mesurer la quantité de temps nécessaire pour faire face à l’investissement, votre temps est l’atout le plus précieux que vous avez – c’est la raison pour laquelle le revenu passif est très recherchées par les investisseurs. (Une fois que vos avoirs sont assez grands, vous pouvez établir ou louer une compagnie de gestion de la propriété immobilière pour gérer les opérations au jour le jour de votre portefeuille immobilier en échange d’un pourcentage des revenus de location, transformant les investissements immobiliers qui avaient été une gestion active dans les investissements passifs.)

Quels sont certains des moyens les plus populaires pour une personne de commencer à investir dans l’immobilier?

Il y a une myriade de différents types de placements immobiliers une personne pourrait prendre en considération pour son portefeuille.

 Il est plus facile de penser en termes des principales catégories dans lesquelles les investissements immobiliers sur les chutes basées avantages uniques et les inconvénients, les caractéristiques économiques et les cycles de loyer, les conditions de location coutumiers et les pratiques de courtage du type de propriété. Les biens immobiliers sont généralement classés dans l’un des groupes suivants:

  • Investissement immobilier résidentiel – Ce sont des propriétés qui impliquent investir dans l’ immobilier lié à des maisons ou des appartements où vivent des personnes ou des familles. Parfois, les investissements immobiliers de ce type ont une composante d’entreprise de services, tels que les résidences – services pour personnes âgées ou des bâtiments à service complet pour les locataires qui veulent une expérience de luxe. Contrats de location fonctionnent habituellement pendant 12 mois, plus ou moins six mois de chaque côté, ce qui conduit à un ajustement beaucoup plus rapide aux conditions du marché que certains autres types de placements immobiliers.
  • Investissement immobilier commercial – investissements immobiliers commerciaux se composent en grande partie des immeubles de bureaux. Ces baux peuvent être indisponibles pendant de nombreuses années, entraînant une épée à double tranchant. Lorsqu’un investissement immobilier commercial est entièrement loué à des locataires à long terme qui ont accepté de taux de location riches prix, les flux de trésorerie se poursuit même si les taux de location sur les propriétés comparables tombent ( à condition que le locataire ne va pas en faillite). D’autre part, le contraire est vrai – vous pourriez vous retrouver gagner des taux de location nettement inférieurs à ceux du marché sur un immeuble de bureaux parce que vous avez des baux à long terme avant que les taux de location ont augmenté.
  • Industrielle investissement immobilier – Les propriétés qui tombent sous l’égide de l’ immobilier industriel peuvent inclure des entrepôts et des centres de distribution, des unités de stockage, des installations de fabrication et des usines d’assemblage.
  • Investissement immobilier commercial  – Certains investisseurs veulent posséder des propriétés telles que les centres commerciaux, centres commerciaux ou les centres commerciaux traditionnels. Les locataires peuvent inclure des magasins de détail, les salons de coiffure, les restaurants et les entreprises similaires. Dans certains cas, les taux de location comprennent un pourcentage des ventes au détail d’un magasin pour créer une incitation pour le propriétaire de faire autant qu’il, elle ou il peut pour rendre la propriété de détail attrayant pour les acheteurs.
  • Usage mixte investissement immobilier  – C’est un fourre-tout pour la catégorie lorsqu’un investisseur développe ou acquiert une propriété qui comprend plusieurs types de placements immobiliers mentionnés ci – dessus. Par exemple, vous pourriez construire un bâtiment à plusieurs étages qui a la vente au détail et restaurants au rez – de – chaussée, l’ espace de bureau sur les prochains étages et des appartements résidentiels sur les autres étages.

Vous pouvez aussi vous impliquer sur le côté des prêts d’investissement immobilier par:

  • Posséder une banque qui souscrit des prêts hypothécaires et des prêts immobiliers commerciaux. Cela peut inclure la propriété publique des stocks. Quand un investisseur institutionnel ou individuel est une analyse des actions de la banque, il est utile de prêter attention à l’exposition immobilière des prêts bancaires.
  • Underwriting hypothèques privées pour les particuliers, souvent à des taux d’intérêt plus élevés pour vous compenser le risque supplémentaire, peut-être, y compris une provision de crédit bail à propre.
  • Investir dans des titres mezzanine, qui vous permet de prêter de l’argent à un projet immobilier que vous pouvez convertir en propriété des actions si elle n’est pas remboursé. Ceux-ci sont parfois utilisés dans le développement des franchises de l’hôtel.

Il existe des sous-spécialités de l’investissement immobilier, notamment:

  • La location d’un espace pour que vous avez peu de capital liée à elle, en l’améliorant, puis la sous-location même espace à d’autres pour des taux beaucoup plus élevés, ce qui crée des rendements incroyables sur le capital. Un exemple est une entreprise de bureau souple bien géré dans une grande ville où les travailleurs plus petits ou mobiles peuvent acheter du temps de bureau ou louer des bureaux spécifiques.
  • L’acquisition de certificats privilège fiscal. Ce sont un domaine ésotérique de l’investissement immobilier et ne convient pas pour les mains-off ou des investisseurs inexpérimentés mais qui – dans les bonnes circonstances, au bon moment et avec le bon type de personne – génèrent des rendements élevés pour compenser les maux de tête et les risques associés.

Fiducies de placement immobilier (REIT)

En plus de tout cela, vous pouvez réellement investir dans l’immobilier à travers quelque chose connu comme une fiducie de placement immobilier ou FPI. Un investisseur peut acheter REIT par le biais d’un compte de courtage, Roth IRA, ou un autre compte de garde de quelque sorte. Sociétés de placement immobilier sont uniques parce que la structure fiscale en vertu de laquelle ils sont exploités a été créé en arrière lors de l’administration Eisenhower pour encourager les petits investisseurs à investir dans des projets immobiliers, ils autrement ne seraient pas en mesure de se permettre, comme la construction de centres commerciaux ou hôtels. Les sociétés qui ont opté pour le régime FPI ne paient pas d’impôt sur le revenu fédéral sur leurs bénéfices des entreprises tant qu’ils suivent quelques règles, notamment l’obligation de distribuer 90% ou plus des bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes.

Un inconvénient d’investir dans des REIT est que, contrairement à des actions ordinaires, les dividendes versés sur eux ne sont pas des « dividendes admissibles », qui signifie que le propriétaire ne peut pas tirer profit des faibles taux d’imposition disponibles pour la plupart des dividendes. Au lieu de cela, les dividendes des fiducies de placement immobilier sont taxées au taux personnel de l’investisseur. A la hausse, l’IRS a ensuite décidé que les dividendes de FPI générés dans un abri fiscal, comme un roulement IRA sont en grande partie non soumis à l’impôt sur le revenu d’entreprise sans rapport avec de sorte que vous pourriez être en mesure de les tenir dans un compte de retraite sans trop vous soucier de la complexité fiscale , à la différence d’un maître de société en commandite.

(Si vous êtes intéressés à en apprendre plus sur ces titres uniques, commencez par vérifier  l’ investissement immobilier Grâce REIT, qui couvre la liquidité du FPI, l’ équité, comment utiliser REIT à votre avantage de l’ investissement immobilier, et bien plus encore.)

Investir dans l’immobilier à travers accession à la propriété

Pour toutes les options d’investissement immobilier aux investisseurs, la personne moyenne va obtenir sa première expérience de la propriété immobilière de la manière traditionnelle: En achetant une maison.

Je ne l’ai jamais regardé l’acquisition d’une maison tout à fait de la même façon la plupart de la société ne. Je préfère plutôt penser à la résidence principale d’une personne comme un mélange d’utilité personnelle et évaluation financière, et pas nécessairement un investissement. Pour être plus direct, une maison n’est pas un investissement de la même manière un immeuble d’appartements est. À son meilleur, et dans le plus idéal des circonstances, la stratégie la plus sûre est de penser à une maison comme un type d’épargne forcée compte que vous donne beaucoup d’un usage personnel et de joie alors que vous résidez en elle.

D’autre part, comme approche de la retraite, si vous prenez une vue holistique de votre fortune personnelle, la propriété pure et simple d’une maison (sans aucune dette contre elle) est l’un des meilleurs investissements qu’une personne peut faire. Non seulement l’équité être exploité par l’utilisation de certaines opérations, y compris les prêts hypothécaires inversés, mais les flux de trésorerie sauvé de ne pas avoir à louer se traduit généralement par des économies nettes – la marge de profit qui aurait été le propriétaire reste effectivement le propriétaire de poche. Cet effet est si puissant que même dans les années 1920 les économistes ont essayé de trouver un moyen pour le gouvernement fédéral de taxer les économies d’argent sur la location pour les propriétaires sans dette, étant donné une source de revenus.

Ceci est un autre type d’investissement, bien que – quelque chose de connu comme un « investissement stratégique ». Étaient l’économie à l’effondrement, aussi longtemps que vous pourriez payer les taxes foncières et l’entretien de base, personne ne pouvait vous expulser de votre maison. Même si vous deviez développer votre propre nourriture dans un jardin, il y a un niveau de sécurité personnelle là-bas qui compte. Il y a des moments où les rendements financiers sont secondaires à d’autres considérations plus pratiques. Quoi que vous fassiez, cependant, ne pas sacrifier vos liquidités pour essayer de construire l’équité dans vos investissements immobiliers trop rapidement, car cela peut conduire à la catastrophe (y compris la faillite).

Si vous enregistrez d’acquérir une maison, l’une des grandes erreurs que je vois de nouveaux investisseurs est de mettre leur argent dans le marché boursier, soit par des actions individuelles ou des fonds indiciels. Si vous avez des chances d’avoir besoin de puiser votre argent dans les cinq ans ou moins, vous avez pas d’affaire partout près du marché boursier. , Vous devriez plutôt être la suite d’un mandat d’investissement connu sous le nom préservation du capital. Voici les meilleurs endroits pour investir de l’argent que vous enregistrez un acompte.

Quel est le meilleur – Investir dans l’immobilier ou Investir dans les stocks?

L’une des questions les plus courantes que je rencontre implique l’attrait relatif d’investir dans des actions par rapport à investir dans l’immobilier. La version courte est qu’il est un peu semblable à la comparaison de la crème glacée à la vanille et le chocolat. Ils sont différents, et que votre valeur nette augmente, vous pouvez même constater que les deux ont un rôle à jouer dans votre portefeuille. Votre personnalité sera également informer votre décision, certaines personnes sont plus orientés vers temperamentally détention d’actions ou la propriété immobilière, respectivement.

Les risques de l’investissement immobilier

Un pourcentage important des rendements immobiliers sont générés en raison de l’effet de levier. est acquis un bien immobilier avec un pourcentage des capitaux propres, le reste financé par la dette. Il en résulte des rendements plus élevés sur les capitaux propres pour l’investisseur immobilier; mais si les choses vont mal, il peut entraîner la ruine beaucoup plus rapidement qu’un portefeuille d’actions ordinaires entièrement libérées. (Cela est vrai même si celui-ci a diminué de 90% dans un scénario Grande Dépression, comme personne ne pouvait vous forcer à liquider).

Voilà pourquoi les investisseurs immobiliers les plus conservateurs insistent sur un ratio dette sur fonds propres de 50% ou, dans des cas extrêmes, 100% des structures de capital-actions, ce qui peut encore produire de bons rendements si les actifs immobiliers ont été sélectionnés à bon escient. Charlie Munger Billionaire parle d’un de ses amis avant l’effondrement de l’immobilier 2007-2009. Cet ami, un très riche propriétaire en Californie, regarda les valorisations élevées sur ses propriétés et se dit:. « Je suis plus riche que je ne pourrais jamais besoin d’être Il n’y a aucune raison pour moi de prendre des risques pour le bien de plus « . Cet ami a vendu plusieurs de ses propriétés et a utilisé le produit pour rembourser la dette sur les autres qu’il pensait que le plus attrayant. En conséquence, lorsque l’économie effondrée, les marchés immobiliers sont dans la tourmente, les gens perdent leurs propriétés à la forclusion, et les valeurs bancaires s’effondraient – il n’a pas eu à se soucier de tout cela. Alors même que les loyers ont chuté en raison de difficultés financières des locataires, il était encore un excédent de trésorerie et il était armé de fonds qui se sont tenus réapprovisionner, de le laisser profiter d’acheter les actifs tout le monde a été obligé de vendre.

Arrêtez d’essayer de devenir riche si vite, et se contenter de le faire de la bonne façon. Vous aurez beaucoup moins de stress dans votre vie, et il peut être beaucoup de plaisir.

Quelques réflexions finales sur l’investissement immobilier

Bien sûr, cela est seulement le début de votre voyage à la compréhension du sujet, comme nous l’avons à peine gratté la surface. L’investissement immobilier prend des années de pratique, l’expérience et l’exposition à vraiment apprécier, comprendre et maître.

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.