Perché gli Asset prezzi scendono quando i tassi di interesse aumentare?

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Comprensione del rapporto tra prezzi delle attività e tassi di interesse

Perché gli Asset prezzi scendono quando i tassi di interesse aumentare?

Uno dei pericoli dei tassi di interesse ai minimi storici è che gonfiano i prezzi delle attività; cose come azioni, obbligazioni, e il commercio immobiliare a valutazioni più elevate di quanto sarebbe altrimenti sostenere. Per gli stock, questo può portare a rapporti più elevati del normale prezzo-utili, rapporti PEG, rapporti PEG dividendi aggiustati, prezzo-to-book rapporti di valore, prezzo-to-cash rapporti di flusso, prezzo-to-vendita rapporti , così come inferiore al normale utili rese e rendimenti da dividendi.

 Tutto questo può sembrare fantastico se siete abbastanza fortunati da essere seduto su partecipazioni rilevanti precedenti il ​​calo dei tassi di interesse, che consente di sperimentare il boom tutta la strada fino alla cima, vedere il vostro valore netto crescere sempre più in alto con ogni anno che passa nonostante il fatto che il tasso di incremento di patrimonio netto sta superando il tasso di aumento del reddito passivo, che è ciò che conta davvero. Non è così grande per l’investitore a lungo termine e / o di quelli senza molte risorse messo da parte che vogliono iniziare a risparmiare, che include spesso i giovani adulti appena fuori del liceo o all’università, entrare nella forza lavoro per la prima volta.

Questo potrebbe sembrare strano, se non si ha familiarità con la finanza o di lavoro di valutazione, ma fa un sacco di senso se ti fermi e pensi a questo proposito. Quando si acquista un investimento, che cosa realmente state comprando è flussi di cassa futuri; profitti o fatturato ricavato che, rettificato per il tempo, di rischio, l’inflazione e le tasse, si crede stanno andando al conseguimento di un adeguato rendimento, espresso come un tasso di crescita annuale composto, per compensare per non consumare il vostro potere d’acquisto nel presente; spenderli in cose che forniscono utilità come ad esempio automobili, case, vacanze, regali, un nuovo guardaroba, paesaggistico, cene in ristoranti, o qualsiasi altra cosa porta un senso di felicità o di gioia alla vostra vita, aumentando ciò che conta davvero: Famiglia, gli amici, la libertà sopra il vostro tempo, e buona salute.

 Quando i prezzi degli asset sono elevati a causa dei bassi tassi di interesse, significa che ogni dollaro speso l’acquisto di un acquisto di investimento meno dollari di dividendi, interessi, canoni di locazione, o altri redditi (sia diretti o della trasparenza, nel caso di aziende che mantengono i guadagni per la crescita piuttosto che pagare agli azionisti).

 In effetti, l’investitore razionale a lungo termine sarebbe fare la ruota di fronte alla prospettiva di un mercato azionario rendimenti offerta dividendi superiori a 2x o 3x il rendimento dei titoli del Tesoro normalizzato o di un mercato immobiliare che potrebbe fornire 5x o 10x il rendimento dei titoli del Tesoro normalizzata. Per quello che hanno perso del valore di iscrizione in bilancio, facendoli apparire più poveri sulla carta, avrebbero guadagno del reddito mensile aggiuntivo, consentendo loro di acquisire maggiore; un caso di realtà economica aspetto pestaggio contabile.

Eppure, anche se si sa tutto questo, ci si potrebbe chiedere  perché  i prezzi delle attività scendono quando i tassi di interesse salgono. Cosa c’è dietro il declino? E ‘una domanda fantastica. Anche se molto più complicato che erano di approfondire la meccanica, al cuore della questione, si tratta per lo più verso il basso per due cose.

1. Asset prezzi scendono quando i tassi di interesse aumenteranno a causa del costo opportunità del “Risk-Free” Rate diventa più attraente

Se si rendono conto o no, la maggior parte delle persone hanno abbastanza buon senso per confrontare ciò che si può guadagnare su un potenziale di investimento in azioni, obbligazioni o immobili a quello che possono guadagnare da parcheggiare il denaro in attività sicure. Per i piccoli investitori, spesso questo è il tasso di interesse da pagare su un conto di risparmio assicurati FDIC, conto corrente, conto del mercato monetario, o mercato monetario dei fondi comuni.

 Per gli investitori più grandi, imprese e istituzioni, questo è il cosiddetto tasso “privo di rischio” su buoni del Tesoro, obbligazioni e note, che sono appoggiati dal potere tassazione piena del Governo degli Stati Uniti.

Se i tassi “sicuri” aumentano, è, e la maggior parte degli altri investitori, si sta per chiedere un rendimento maggiore per parte con i vostri soldi; ad assumere rischi che possiedono aziende o condomini. Questo è naturale. Perché esporsi a perde o la volatilità quando è possibile sedersi, raccogliere l’interesse e conoscere più volte si ottiene il completo (nominale) valore principale schiena a un certo punto nel futuro? Non ci sono rapporti annuali da leggere, no 10-K di studiare, nessuna dichiarazione di procura a sfogliare.

Un esempio pratico potrebbe aiutare.

Immaginate il legame del Tesoro a 10 anni ha offerto un rendimento lordo del 2,4%. Siete alla ricerca di uno stock che vende per $ 100,00 per azione ed è utile diluito per azione di $ 4,00.

 Di quel 4.00 $, $ 2.00 è versata sotto forma di dividendo in contanti. Ciò si traduce in una resa utili di 4,00% ed una resa dividendo di 2,00%.

Ora, immaginate la Federal Reserve aumenta i tassi di interesse. Il 10 anni del Tesoro finisce per cedere 5,0% al lordo delle imposte. Tutto il resto uguale (e non lo è mai, ma per motivi di chiarezza accademica, dovremo assumere in quanto tale, per il momento), gli investitori potrebbero richiedere lo stesso premio di possedere lo stock. Cioè, prima del rialzo dei tassi, gli investitori erano disposti a comprare azioni in cambio del 1,6% in cambio extra (il differenziale tra il rendimento guadagni 4,00% e un rendimento del Tesoro 2,40%). Quando il rendimento del Tesoro è salito a 5,00%, se la stessa relazione vale, richiederebbero un rendimento degli utili del 6,60%, che si traduce in una resa dividendo di 3,30%. In assenza di altre variabili, come ad esempio variazioni del costo della struttura del capitale (più su che in un momento), l’unico modo in cui il magazzino in grado di fornire quel livello di profitto e dei dividendi è quello di cadere da $ 100,00 per azione a $ 60.60 per azione, in calo di circa 40,00%.

Questo non è un problema a tutti per investitore disciplinato, data, naturalmente, che il tasso di inflazione rimane benigna. Se non altro, è un grande sviluppo perché il loro regolare la media di costo del dollaro, dividendi reinvestiti, e nuovi, nuovi capitali investiti dalla busta paga o altre fonti di reddito ora acquistano più guadagni, più dividendi, più interesse, più gli affitti di quanto fosse possibile in precedenza. Hanno benefici anche come le aziende possono generare rendimenti più elevati dei programmi di riacquisto di azioni.

2. Asset prezzi scendono quando i tassi di interesse aumenteranno a causa del costo del capitale Modifiche per Aziende e patrimonio immobiliare, il taglio in Guadagni

A prezzi delle attività secondo motivo cadono quando i tassi di interesse aumentano è che può influenzare profondamente il livello di reddito netto risultante sul conto economico. Quando un’azienda prende in prestito denaro, lo fa attraverso attraverso sia i prestiti bancari o mediante l’emissione di obbligazioni societarie. Se i tassi di interesse di una società può ottenere sul mercato sono sostanzialmente più elevato del tasso di interesse che sta pagando il suo debito esistente, dovrà rinunciare a più flusso di denaro per ogni dollaro di passività in essere quando arriva il momento di rifinanziare. Questo si tradurrà in molto più alto degli interessi passivi. La società sarà meno redditizia in quanto possessori di obbligazioni nelle obbligazioni di nuova emissione utilizzati per rifinanziare i vecchi, le obbligazioni in scadenza, o obbligazioni di nuova emissione necessari per finanziare acquisizioni o espandere, ora chiedere di più del flusso di cassa. Questo fa sì che i “guadagni” nel rapporto prezzo-utili a diminuire, il che significa la valutazione più aumenta meno che lo stock diminuisce di una quantità appropriata. In altre parole, per lo stock di rimanere lo stesso prezzo in termini reali, il prezzo delle azioni deve diminuire.

Questo, a sua volta, fa sì che il cosiddetto rapporto di copertura di interesse a diminuire, anche, rendendo l’azienda appare più rischioso. Se questo aumento di rischio è sufficientemente elevata, potrebbe causare investitori richiedono un premio di rischio ancora più grande, abbassando il prezzo delle azioni ancora di più.

Asset intensiva imprese che richiedono un sacco di immobili, impianti e macchinari sono tra i più vulnerabili a questo tipo di rischio di tasso di interesse. Altre aziende – pensano di Microsoft di nuovo nel 1990 quando era priva di debiti e richiesto così poco in termini di beni materiali per operare, potrebbe finanziare qualsiasi cosa e tutto fuori dal suo conto corrente aziendale senza chiedere banche o Wall Street qualità-prezzo – navigare a destra da questo problema, assolutamente non interessato.

Diversi tipi di imprese effettivamente prosperano quando e se i tassi di interesse salgono. Un esempio: conglomerato assicurativo Berkshire Hathaway, costruita nel corso degli ultimi 50 anni, ormai-miliardario Warren Buffett. Tra contanti e obbligazioni di cassa-like, l’azienda è seduto su $ il 60 miliardi di asset che sta guadagnando praticamente nulla. Se i tassi di interesse dovessero aumentare una percentuale decente, l’impresa sarebbe improvvisamente guadagnare miliardi e miliardi di dollari di reddito aggiuntivo per anno da tali partecipazioni di liquidità di riserva. In questi casi, può diventare particolarmente interessante come i fattori della prima voce – gli investitori chiedono i prezzi delle azioni più bassi a titolo di compensazione per il fatto buoni del Tesoro, obbligazioni, e le note stanno fornendo rendimenti più ricchi – si scontrano con questo fenomeno come i guadagni stessi crescere. Se l’attività è seduto sul abbastanza spiccioli, è possibile che il prezzo delle azioni potrebbe effettivamente  aumentare  alla fine; una delle cose che rende investono in modo intellettualmente piacevole.

Lo stesso vale per immobili. Immaginate di avere $ 500.000 in capitale proprio si desidera inserire in un progetto immobiliare; forse costruire un edificio per uffici, costruzione di unità di archiviazione, o sviluppare un capannone industriale di locazione a imprese manifatturiere. Qualunque progetto si crea, si sa che si deve mettere il 30% delle azioni in esso per mantenere il vostro profilo di rischio preferito, con il restante 70% proviene da prestiti bancari o altre fonti di finanziamento. Se i tassi di interesse aumentano, il costo del capitale aumenta. Ciò significa che hai di pagare meno per la proprietà di acquisizione / sviluppo o si deve essere contenuto con i flussi di cassa molto più bassi; denaro che sarebbe andato in tasca, ma ora viene reindirizzato ai prestatori.

Il risultato? A meno che non ci sono altre variabili in gioco che travolgono questa considerazione, il valore riportato degli immobili deve declino relativo al punto in cui era stato. (Operatori forte nel mercato immobiliare tendono ad acquistare le proprietà che può contenere per decenni, finanziamenti a condizioni più a lungo possibile in modo che possano arbitraggio svalutazione di questa valuta. Come chip di inflazione di distanza al valore di ogni dollaro, essi aumentare gli affitti, sapendo loro futuri rimborsi di maturità sono più piccoli e più piccoli in termini economici.)

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Author: Ahmad Faishal

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