Pros y contras de alquiler con opción a compra – Una Guía para compradores y vendedores

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Pros y contras de alquiler con opción a compra - Una Guía para compradores y vendedores

Alquilar para comprar ofertas de verse y sentirse mucho a las ventas de casas estándar, y son una alternativa a los préstamos para la vivienda tradicional. Tanto los compradores y vendedores pueden beneficiarse de estos arreglos, pero es esencial que todo el mundo sabe cuáles son los riesgos antes de empezar.

Esta página trata de alquiler para compra transacciones que impliquen una casa, pero hay otros tipos de programas que hay.

¿Qué es la renta para Poseer?

Alquiler con opción a compra es una manera de comprar o vender algo con el tiempo, que da al comprador una “opción” comprar en algún momento en el futuro.

Con una compra y venta tradicional, el comprador y el vendedor completar la compra más o menos inmediatamente después de adherirse a las condiciones (en el cierre), pero alquilar con opción a compra es diferente.

Bajo un alquiler para compra, el comprador y el vendedor están de acuerdo con la  posibilidad  de una venta en algún momento en el futuro. En última instancia, el arrendatario / comprador decide si la transacción se llevará a cabo en realidad. Mientras tanto, el comprador hace el pago al vendedor, y una parte de esos pagos (por lo general) a reducir el dinero necesario para comprar la casa en una fecha posterior.

¿Por qué comprar con la renta para Poseer?

Alquiler de programas propios puede ser atractivo para los compradores, especialmente aquellos que esperan estar en una posición financiera más fuerte dentro de unos pocos años.

Compra con mal crédito: Los compradores que no pueden calificar para un préstamo de casa pueden empezar a comprar una casa con un alquiler para compra. Con el tiempo, pueden trabajar en la reconstrucción de sus calificaciones de crédito, y que puede ser capaz de obtener un préstamo, una vez que ha llegado la hora de comprar la casa.

Fijar un precio de compra: En los mercados con el aumento de precios de la vivienda, los compradores pueden llegar a un acuerdo para comprar al precio de hoy (pero la compra se llevarán a cabo desde hace varios años en el futuro). Los compradores tienen la opción de retirarse si los precios de las viviendas caen, aunque si es o no tiene sentido económicamente dependerá de la cantidad que han pagado en virtud del contrato.

Banco de pruebas: Los compradores pueden vivir en una casa antes de comprometerse a comprar la propiedad. Como resultado, pueden aprender acerca de problemas con la casa, vecinos pesadilla, y los otros problemas antes de que sea demasiado tarde.

Se mueven menos: Los compradores que están comprometidos con un hogar y el vecindario (pero no pueden comprar) pueden entrar en una casa que finalmente va a comprar. Esto reduce el costo y la inconveniencia de movimiento después de algunos años.

Construir equidad: Técnicamente, los inquilinos no construir la equidad de la misma manera que los propietarios hacen. Sin embargo, los pagos se pueden acumular y proporcionar una suma sustancial para ser puesto a la compra de la casa. Los compradores también pueden simplemente ahorrar dinero en una cuenta de ahorros y utilizar esos fondos en su lugar (evitando los escollos de alquiler con opción a compra, y proporcionando la capacidad de comprar cualquier casa).

¿Por qué vender con la renta para Poseer?

Los vendedores también pueden beneficiarse de alquiler con opción a compra arreglos.

Más compradores: Si usted está teniendo problemas para atraer a los compradores, también se puede poner a inquilinos que esperan a comprar en el futuro. No todo el mundo tiene un buen crédito y puede calificar para un préstamo, pero todo el mundo necesita un lugar para vivir.

Obtener ingresos: Si no necesita vender derecha de distancia y utilizar el dinero para el pago otra hacia abajo, se puede obtener ingresos de alquiler mientras se mueve hacia la venta de una propiedad.

Precio más alto: Puede pedir un mayor precio de venta en el que ofrecen alquiler con opción a compra. Usted está proporcionando una oportunidad de que las personas pueden estar dispuestos a pagar. Los inquilinos también tienen una “opción” para comprar la casa – que nunca podrían usar – y la flexibilidad siempre un suplemento.

Arrendatario invertido: Un comprador potencial es más probable que cuidar de una propiedad (y llevarse bien con los vecinos) que un inquilino sin piel en el juego. El comprador ya está invertido en la propiedad y tiene un interés en el mantenimiento de la misma.

Cómo funciona

Todo es negociable: Un alquiler a la propia transacción, también conocido como una opción de arrendamiento, se inicia con el contrato. Tanto el comprador y el vendedor están de acuerdo en ciertos términos, y todos los términos se pueden cambiar para adaptarse a las necesidades de todos. Dependiendo de lo que es importante para usted (si usted es un comprador o vendedor), puede solicitar ciertas funciones antes de firmar un acuerdo.

Por ejemplo, es posible solicitar un pago más grande o más pequeño por adelantado si eso sería útil para usted.

Consejo es esencial: Asegúrese de revisar cualquier contrato con un abogado de bienes raíces debido a que estas transacciones pueden ser complicado, y hay una gran cantidad de dinero en juego. Alquiler con opción a ofertas propios son especialmente peligroso para los compradores. Varias estafas se aprovechan de las personas con mal crédito y grandes esperanzas de comprar una casa. Incluso con un vendedor honesto, es posible perder mucho dinero si las cosas no salen según lo planeado.

Una opción para comprar: Al comienzo de cualquier alquiler con opción a compra transacción, el comprador paga al vendedor una  prima de la opción , que es a menudo alrededor de cinco por ciento del precio de compra final (aunque ciertamente puede ser mayor o menor). Este pago le da al comprador el derecho o la “opción” – pero no la obligación – para comprar la casa en algún momento en el futuro.

No se aceptan devoluciones: El pago de la prima inicial no es reembolsable, pero se puede aplicar al precio de compra (si el comprador siempre compra la casa, no tendrá que llegar a la mayor cantidad de dinero en efectivo). Pagos por la opción más grandes son riesgosos para los compradores: si el acuerdo no se concreta por cualquier razón, no hay manera de recuperar ese dinero. El vendedor por lo general se queda con todas las primas después de un alquiler con opción a compra termina la transacción.

Precio de compra: El comprador y el vendedor establecen un precio de compra de la casa en su contrato. En algún momento en el futuro (por lo general entre uno y cinco años, dependiendo de las negociaciones), el comprador puede comprar la casa por ese precio – independientemente de lo que la casa es en realidad vale la pena. Al establecer el precio, un precio que es más alto que el precio actual no es infrecuente (de lo contrario, el vendedor es mejor simplemente vendiendo hoy en día). Si la vivienda se ha incrementado en el valor más rápido de lo esperado, las cosas se resuelven a favor del comprador. Si la casa pierde valor, el arrendatario probablemente no va a comprar la casa (en parte porque puede ser que no tenga sentido, y en parte debido a que el inquilino podría no ser capaz de calificar para un préstamo grande con una alta relación préstamo-valor). Los compradores suelen solicitar una hipoteca y cuando llegue el momento de comprar la casa.

Los pagos mensuales: El comprador / inquilino también hace pagos mensuales al vendedor. Esos pagos sirven como pagos de alquiler (porque el vendedor todavía posee la propiedad), pero el arrendatario normalmente paga un poco más cada mes. La cantidad adicional se atribuye generalmente al precio final de la compra, por lo que reduce la cantidad de dinero que el comprador tiene que llegar a la hora de comprar la casa. Una vez más, la renta extra “premium” es reembolsable – se compensa con el vendedor para esperar a ver qué va a hacer el comprador (el vendedor no puede vender la propiedad a nadie más hasta que el acuerdo con los extremos inquilino).

Mantenimiento: Todos los implicados se beneficia de un buen mantenimiento en casa, pero quién debe pagar? Su contrato debe especificar quién es responsable del mantenimiento de rutina y reparaciones. Algunos acuerdos dicen que cualquier cosa por debajo de $ 500 es la responsabilidad del comprador, pero las leyes locales puede complicar las cosas (los propietarios podrían ser necesarias para proporcionar ciertos servicios, incluso si su contrato diga lo contrario).

Alquiler con opción a propias dificultades

Nada es perfecto, y que incluye el alquiler con opción a compra programas. Estas operaciones son complicadas, y los compradores y vendedores pueden obtener algunas sorpresas desagradables. Unos pocos ejemplos se enumeran a continuación, pero la lista de cosas que potencialmente pueden salir mal es mucho más largo. Sólo un abogado local de bienes raíces le puede dar una buena idea de lo que está en juego en su situación, así que asegúrese de visitar a uno antes de firmar nada.

Los riesgos para los compradores

Perder dinero: Si usted no compra el hogar – por cualquier razón – se pierde todo el dinero extra que pagó. Los vendedores que son tentados fácilmente pueden hacer que sea difícil o poco atractivo para que usted compre.

El lento avance: Es posible planificar para mejorar su crédito o aumentar sus ingresos de modo que usted califica para un préstamo cuando la opción termina, pero las cosas podrían no funcionar según lo previsto.

Menos control: Usted todavía no poseen la propiedad, por lo que no tiene el control total sobre ella. Su propietario podría dejar de pagar la hipoteca y perder la propiedad a través de la exclusión, o puede que no estar a cargo de las decisiones sobre los principales elementos de mantenimiento. Del mismo modo, el propietario podría perder un juicio o dejar que pagan impuestos a la propiedad y terminar con gravámenes sobre la propiedad. El acuerdo debe abordar todos estos escenarios (y el propietario no puede vender, mientras que usted tiene una opción en la propiedad), pero las batallas legales son siempre un gran dolor.

La caída de precios: precios de la vivienda podrían caer , y es posible que no pueda volver a negociar un precio de compra más bajo. Entonces uno se queda con la opción de perder todo su dinero opción o la compra de la casa. Si su prestamista no aprobará un préstamo de gran tamaño, tendrá que llevar dinero extra para el cierre para el pago inicial.

Retrasos en los pagos duelen: Dependiendo de su contrato, si usted no paga el alquiler a tiempo, puede perder el derecho a comprar (junto con todos sus pagos adicionales). En algunos casos, a mantener su opción, pero su pago extra para el mes no es “contado”, y no va a añadir a la cantidad que ha acumulado para la eventual compra.

Inicio cuestiones: Puede haber problemas con la propiedad que no conocen hasta que se intenta comprarlo (tales como problemas de título). Tratar un alquiler con opción a compra compra como una compra “real” – obtener una búsqueda de inspección y el título antes de la inmersión.

Estafas: alquilar para comprar estafas son una forma atractiva para tomar grandes sumas de dinero de personas que no están en una posición de seguridad económica.

Los riesgos para vendedores

No hay certeza: Su inquilino podría no comprar, así que hay que empezar todo de nuevo y encontrar otro comprador o inquilino (pero al menos se quedan con el dinero extra).

Slow Money: No te dan una gran suma global, que puede que tenga que comprar su próxima casa.

Missing apreciación: Por lo general, fijar un precio de venta cuando usted firma un contrato de alquiler con opción a compra, pero los precios de inicio puede aumentar más rápidamente de lo esperado. Se podría hacer un mejor alquilar el lugar y conseguir un acuerdo de venta en el futuro (o no).

La caída de precios de la vivienda: precios de la vivienda podrían caer, y si su inquilino no comprar, que habría sido mejor simplemente la venta de la propiedad.

El descubrimiento de defectos: Los compradores pueden descubrir defectos que nunca se sabía sobre el uso de la casa de manera diferente, y ellos pueden decidir no comprar. Tal vez la fontanería puede manejar un par, pero no una familia de cinco, y nadie podía saber sobre el tema. Usted no está tratando de engañar a nadie – es un defecto que nunca surgió bajo el arreglo de vivienda anterior – pero ahora es un problema y que tendrá que revelarla a los futuros compradores (o repararlo).

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.