Przewodnik dla początkujących do inwestowanie w nieruchomości

Home » Real Estate » Przewodnik dla początkujących do inwestowanie w nieruchomości

Przewodnik dla początkujących do inwestowanie w nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości jest jedną z najstarszych form inwestowania, które już od pierwszych dniach ludzkiej cywilizacji. Sprzed nowoczesne rynki akcji, nieruchomości jest jednym z pięciu podstawowych grup aktywu, które każdy inwestor powinien poważnie rozważyć dodanie do swojego portfela na wyjątkowy przepływów pieniężnych, płynność, rentowność, podatkowych, a korzyści z dywersyfikacji, jakie oferuje. W tym wprowadzającym przewodniku, będziemy Cię przez podstawy inwestowania w nieruchomości i omówić różne sposoby można nabyć lub przejąć na własność w inwestycji w nieruchomości.

Po pierwsze, zacznijmy od podstaw: Co to jest inwestowanie nieruchomości?

Co jest inwestowanie nieruchomości?

Inwestowanie w nieruchomości jest szeroka kategoria działalności operacyjnej, inwestycyjnej i działalności finansowej wokół zarabiania pieniędzy od nieruchomości lub rzeczowych przepływów pieniężnych w jakiś sposób związane z dobrami materialnymi.

Istnieją cztery główne sposoby zarabiania pieniędzy w nieruchomości:

  1. Wrażenia Nieruchomości : To kiedy wzrasta nieruchomości w wartości. Może to być spowodowane zmianami na rynku nieruchomości, co zwiększa popyt na nieruchomości w danym obszarze. Może to być spowodowane używać uaktualnia można umieścić na swojej inwestycji w nieruchomości aby uczynić go bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców lub najemców. Aprecjacja nieruchomości jest trudna gra, choć.
  2. Cash Flow dochodowy (czynsz) : Ten typ inwestycji w nieruchomości koncentruje się na zakup nieruchomości, takich jak budynku mieszkalnego, a działa to tak zebrać strumień gotówki z wynajmu. Dochód Przepływy pieniężne mogą być generowane z budynków mieszkalnych, budynków biurowych, domy do wynajęcia, a także wiele innych.
  3. Nieruchomości Powiązane Dochód : To jest dochód generowany przez brokerów i innych specjalistów z branży, którzy zarabiają w formie prowizji od zakupu i sprzedaży nieruchomości. Obejmuje ono również firmom zarządzanie nieruchomościami, którzy się zachować procent czynszu w zamian za prowadzenie z dnia na dzień operacji nieruchomości.
  4. Pomocniczy Nieruchomości Dochód inwestycyjny : Dla niektórych inwestycji w nieruchomości, może to być ogromne źródło zysku. Pomocniczy dochód inwestycje w nieruchomości obejmuje takie rzeczy jak automaty w budynkach biurowych lub pralni w niskiej wynajem mieszkań. W efekcie, służą one jako mini-przedsiębiorstwa w większych inwestycji na rynku nieruchomości, co pozwala zarabiać pieniądze z kolekcji półdzikie klientów.

Najczystsza, najprostsza forma inwestowania w nieruchomości jest o przepływy pieniężne z czynszów zamiast uznania . Inwestowanie w nieruchomości pojawia się, gdy inwestor, znany również jako właściciela, nabywa kawałek dóbr materialnych, czy to surowy użytki rolne, grunty z domu na nim ziemia z budynku biurowego na nim ziemia z magazynu przemysłowych na to, czy mieszkanie.

On lub ona następnie znajdzie kogoś, kto chce wykorzystać tę właściwość, znany jako  lokatora , a oni zawrzeć umowę. Najemca uzyskuje dostęp do nieruchomości, aby używać go pod pewnymi warunkami, na określony czas, a także z pewnymi ograniczeniami – niektóre z nich są określone w federalnym, stanowym i lokalnym prawem, a inne są uzgodnione w umowie dzierżawy lub umowy najmu . W zamian, lokator płaci za możliwość korzystania z nieruchomości. Płatność on lub ona wysyła do właściciela jest znana jako „wynajem”.

Dla wielu inwestorów, wynajem dochód z inwestycji w nieruchomości ma ogromną psychologiczną przewagę nad dywidend i odsetek od inwestycji w akcje i obligacje. Mogą one prowadzić przez obiekt, zobaczyć i dotknąć go z ich rąk. Mogą go pomalować swój ulubiony kolor lub zatrudnić firmę architekt i budowy, aby go zmodyfikować. Mogą wykorzystać swoje umiejętności negocjacyjne w celu ustalenia stawki czynszu najmu, co pozwala operatorowi dobrą generują wyższe stopy kapitalizacji , lub „stopy kapitalizacji”.

Od czasu do czasu, nieruchomości inwestorów stać jako błędne jako inwestorów giełdowych podczas baniek giełdowych, podkreślając, że stopy kapitalizacji nie mają znaczenia. Nie wchodzą do niego. Jeśli jesteś w stanie wycenić swoje stawki czynszu odpowiednio, należy cieszyć się zadowalającą stopę zwrotu na kapitale po uwzględnieniu kosztów nieruchomości, w tym rozsądnych rezerw amortyzacji, nieruchomości i podatków dochodowych, konserwacji, ubezpieczeń i innych związanych z tym wydatków. Dodatkowo należy zmierzyć ilość czasu potrzebnego do czynienia z inwestycją, gdyż czas jest najcenniejszym zasobem masz – to powód, dochód pasywny jest tak cenionych przez inwestorów. (Gdy twoje zasoby są wystarczająco duże, można ustalić, czy wynająć firmę zarządzania nieruchomościami nieruchomości do obsługi z dnia na dzień operacji portfela nieruchomości w zamian za procent wynajmu przychodów, przekształcając inwestycje w nieruchomości, które były aktywnie zarządzany na inwestycje pasywne).

Jakie są jednymi z najbardziej popularnych sposobów dla osoby, aby rozpocząć inwestowanie w nieruchomości?

Istnieje mnóstwo różnych typów rzeczywistych inwestycji nieruchomości osoba może uznać za swojego portfela.

 Łatwiej jest myśleć w kategoriach głównych kategorii, do której inwestycje w nieruchomości spaść na podstawie unikalnych zalet i wad, cech i cykli gospodarczych wynajęcia, zwyczajowych warunków najmu i praktyk brokerskich typu nieruchomości. własności nieruchomości są zazwyczaj klasyfikowane do jednej z następujących grup:

  • Domy inwestowania w nieruchomości – Są to właściwości, które polegają na inwestowanie w nieruchomości przywiązany do domów lub mieszkań, w których mieszkają osoby lub rodziny. Zdarza się, że inwestycje w nieruchomości tego typu mają komponent Business Service, takie jak wspomaganych żywych obiektów dla seniorów lub budynków pełen zakres usług dla lokatorów, którzy chcą luksusowe doświadczenie. Leasing zwykle trwa 12 miesięcy, lub dać sześć miesięcy po obu stronach, co prowadzi do znacznie szybszego dostosowania do warunków rynkowych niż niektórych innych rodzajów inwestycji w nieruchomości.
  • Komercyjne inwestowania w nieruchomości – inwestycje w nieruchomości komercyjne w dużej mierze składa się z budynków biurowych. Leasing te mogą zostać zablokowane przez wiele lat, w wyniku miecz obosieczny. Kiedy komercyjne inwestycje w nieruchomości jest w pełni wynajęty z długoterminowymi najemcami, którzy zgodzili się bogato cenach kursów leasingowych, przepływ gotówki trwa nawet jeżeli stawki najmu na porównywalnych właściwościach spadek (pod warunkiem, że lokator nie zbankrutować). Z drugiej strony, jest odwrotnie – może znaleźć się zarabiać znacznie poniżej rynkowej ceny najmu na budynek biurowy, ponieważ podpisane długoterminowe umowy najmu przed stawki najmu wzrosły.
  • Przemysłowe inwestowania w nieruchomości – Właściwości, które wchodzą pod parasolem nieruchomości przemysłowych mogą zawierać magazyny i centra dystrybucyjne, urządzenia pamięci, urządzenia produkcyjne oraz montowni.
  • Detal inwestowania w nieruchomości  – Niektórzy inwestorzy chcą posiadać właściwości, takich jak centra handlowe, centrów handlowych, lub tradycyjnych centrach handlowych. Najemcy mogą to sklepy detaliczne, salony fryzjerskie, restauracje i podobnych przedsiębiorstw. W niektórych przypadkach czynsze obejmują odsetek sprzedaży detalicznej sklepu, by stworzyć zachętę dla wynajmujący zrobić tak jak on, ona, albo może zrobić własnością detaliczny atrakcyjne dla kupujących.
  • Mixed-use inwestowania w nieruchomości  – jest to catch-all kategoria, gdy inwestor opracowuje lub nabywa nieruchomość, która obejmuje wiele typów wymienionych powyżej inwestycji w nieruchomości. Na przykład, można zbudować budynku wielopiętrowym, który ma handlu detalicznego i restauracje na parterze, o powierzchni biurowej najbliższych kilku pięter i lokali mieszkalnych na pozostałych piętrach.

Można także wziąć udział po stronie kredytowej inwestowania w nieruchomości poprzez:

  • Posiadanie bank, który ubezpiecza hipotecznych i kredytów na nieruchomości komercyjne. Może to obejmować własność publiczną akcji. Kiedy inwestor instytucjonalny lub jednostka jest analizowanie zasobów bankowych, warto zwrócić uwagę na ekspozycji nieruchomości z kredytów bankowych.
  • Gwarantowanie kredytów hipotecznych dla osób prywatnych, często w wyższych stóp procentowych, aby zrekompensować za dodatkowe ryzyko, być może w tym przepisie kredyt leasing-to-sam.
  • Inwestowanie w papiery wartościowe typu mezzanine, który pozwala pożyczać pieniądze na projekt nieruchomości, które można następnie przekształcić na własność praw własności, jeśli nie zostanie zwrócona. Te są czasami używane w rozwoju hotelowych franchising.

Istnieją sub-specjalności inwestowania w nieruchomości w tym:

  • Leasing miejsca, więc trzeba trochę kapitał związany z nim, poprawiając go, a następnie sub-leasingu tego samego miejsca, aby inni o wiele wyższe stopy, tworząc niesamowite zwroty z kapitału. Przykładem jest dobrze prowadzony elastyczna firma biuro w dużym mieście, gdzie mniejsze lub telefony pracownicy mogą zyskać na czasie biurową lub wynajęcia określone urzędy.
  • Pozyskanie certyfikatów podatku zastawu. Są to ezoteryczna obszarem inwestowania w nieruchomości i nie jest odpowiedni dla hands-off lub niedoświadczonych inwestorów, ale które – w sprzyjających okolicznościach, w odpowiednim czasie, a przy odpowiednim rodzaju osoby – generować wysokie zyski, aby zrekompensować głowy i ryzyka.

Nieruchomości inwestycyjne Trusts (REIT)

Na szczycie tego wszystkiego, rzeczywiście można inwestować w nieruchomości przez coś znany jako Real Estate Investment Trust lub REIT. Inwestor może kupić REIT za pośrednictwem rachunku maklerskiego, Roth IRA lub innego rachunku depozytowym pewnego rodzaju. REIT są unikalne, ponieważ struktura podatkowa, zgodnie z którymi są one zasilane został stworzony z powrotem w administracji Eisenhowera, aby zachęcić mniejszych inwestorów do inwestowania w projekty nieruchomościowe, że w przeciwnym razie nie będzie w stanie sobie pozwolić, takich jak budowa centrów handlowych czy hoteli. Korporacje, które zdecydowały się na leczenie REIT nie płacić federalny podatek dochodowy od swoich zysków przedsiębiorstw, o ile przestrzegać kilku zasad, w tym wymóg dystrybucji 90% lub więcej zysków dla akcjonariuszy w formie dywidendy.

Jednym minusem inwestować w REIT jest to, że w przeciwieństwie do wspólnych akcji, dywidendy wypłacone na nich nie są „kwalifikowany dywidendy”, czyli właściciel nie może skorzystać z niskich stawek podatkowych dostępnych dla większości dywidend. Zamiast dywidendy od nieruchomości fundusze inwestycyjne są opodatkowane według stawki osobistego inwestora. Na plus, IRS następnie orzekł, że dywidendy REIT generowane w podatku schronienie, takie jak Rollover IRA nie są w znacznym stopniu uzależnione od niespokrewnionego podatku dochodowego biznesu więc może być w stanie utrzymać je w rachunku emerytalnego bez większych obaw o złożoności podatkowego w przeciwieństwie do spółki komandytowej master.

(Jeśli jesteś zainteresowany dowiedzieć się więcej o tych unikalnych papierów wartościowych, zacznij od sprawdzania  inwestowania w nieruchomości REIT Through, który obejmuje płynność REIT, kapitał, jak używać REIT na swoją korzyść inwestowania w nieruchomości i wiele innych).

Inwestowanie w nieruchomości Poprzez Home Ownership

Dla wszystkich opcji inwestowania w nieruchomości dostępnych dla inwestorów, przeciętny człowiek ma zamiar wrócić do jego lub jej pierwsze doświadczenie własności nieruchomości w tradycyjny sposób: Poprzez zakup domu.

Nigdy nie patrzył na nabycie domu zupełnie tak samo, większość społeczeństwa nie. Zamiast tego, wolę myśleć o osoby podstawowego miejsca zamieszkania jako mieszankę osobistego użyteczności i wyceny finansowej, a niekoniecznie inwestycji. Aby być bardziej bezpośredni, w domu nie jest inwestycją w taki sam sposób, budynek mieszkalny jest. W najlepszym wydaniu, a pod najbardziej idealne okoliczności, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest myśleć o domu jako rodzaj oszczędności przymusowych konto, które daje dużo użytku osobistego i radości podczas przebywania w nim.

Z drugiej strony, w miarę zbliżania emeryturę, jeśli wziąć holistyczne podejście osobistego bogactwa, wręcz własności domu (bez długu wobec niej) jest jedną z najlepszych inwestycji człowiek może zrobić. Może nie tylko kapitał należy wykorzystać poprzez zastosowanie pewnych transakcji, w tym odwróconej hipoteki, ale Przepływy pieniężne zapisywane z nie mając do wynajęcia na ogół skutkuje oszczędnościami netto – składnik zysku, które poszły do ​​właściciela skutecznie pozostaje w domu do wynajęcia na kieszeń. Efekt ten jest tak silny, że nawet z powrotem w 1920 roku ekonomiści starali się wymyślić sposób na rząd federalny do opodatkowania oszczędności pieniężnych na wynajem dla długu wolne domów, biorąc pod uwagę jej źródło dochodu.

To jest inny rodzaj inwestycji, chociaż – coś znany jako „strategiczne inwestycje”. Gdyby gospodarka aby zwinąć, tak długo, jak można płacić podatki od nieruchomości i podstawowe utrzymanie, nikt nie mógł eksmisji z domu. Nawet jeśli miał się rozwijać własne jedzenie w ogrodzie, jest to poziom bezpieczeństwa osobistego tam się liczy. Są chwile, kiedy powraca finansowe są wtórne w stosunku do innych, bardziej praktycznych rozważań. Cokolwiek robisz, choć nie poświęcić swoją płynność, aby spróbować i budować kapitał w swoich inwestycji w nieruchomości zbyt szybko, ponieważ może prowadzić do katastrofy (w tym upadłości).

Jeśli zapisujesz do nabycia domu, jeden z największych błędów widzę to nowych inwestorów umieszczenie ich pieniądze na giełdzie, albo przez poszczególne akcje lub fundusze indeksowe. Jeśli masz jakąkolwiek szansę na potrzeby wykorzystać swoje pieniądze w ciągu pięciu lat lub mniej, nie masz biznes jest wszędzie blisko na giełdzie. Zamiast tego, należy być w następstwie mandatu inwestycyjnego zwanej ochrony kapitału. Oto najlepsze miejsca do inwestowania pieniędzy masz oszczędności na zaliczki.

Co jest lepsze – Real Estate Investing lub inwestowanie w akcje?

Jednym z najczęstszych pytań, jakie napotykają zakłada względną atrakcyjność inwestowania w akcje w porównaniu z inwestowaniem w nieruchomości. Krótka wersja jest taka, że ​​jest to nieco zbliżona do porównywania czekolady i wanilii lody. Są one różne, a jako wartość netto rośnie, można nawet stwierdzić, że obie mają do odegrania ważną rolę w ogólnym portfelu. Twoja osobowość będzie również poinformować o decyzji, jak niektórzy ludzie są bardziej nastawione na temperament, posiadanie akcji lub własności nieruchomości odpowiednio.

Ryzyko inwestowania w nieruchomości

Znaczny odsetek zwrotów nieruchomości są generowane dzięki zastosowaniu dźwigni finansowej. Właściwość nieruchomości nabyte w procentach kapitału, pozostałą finansowane z długu. Powoduje to wyższy zwrot z kapitału dla inwestora nieruchomości; ale jeśli coś pójdzie źle, to może doprowadzić do ruiny wiele szybciej niż portfel pełni opłaconych akcji zwykłych. (To prawda, nawet jeśli ten zmniejszył się o 90% w scenariuszu Wielkiej Depresji, jak nikt nie może zmusić cię do likwidacji).

Dlatego najbardziej konserwatywnych inwestorów nieruchomości domagać się stosunkiem 50% długu do kapitału własnego lub, w skrajnych przypadkach, 100% struktury kapitału własnego, który nadal może przynosić dobre zyski gdy aktywa nieruchomości zostały wybrane w sposób rozsądny. Miliarder Charlie Munger opowiada o swoim przyjacielem przed upadkiem 2007-2009 nieruchomości. To przyjaciel, bardzo bogaty właściciel w Kalifornii, rozejrzał się po wysokich wycen na jego właściwości i powiedział do siebie: „. Jestem bogatszy niż kiedykolwiek trzeba być Nie ma powodu, dla mnie do podejmowania ryzyka ze względu na bardziej „. Ten przyjaciel sprzedał wiele z jego właściwościami i wykorzystała wpływy na spłatę długu na pozostałych, że jego zdaniem najbardziej atrakcyjne. W rezultacie, gdy gospodarka upadła, rynki nieruchomości były w rozsypce, ludzie tracą swoje właściwości do wykluczenia, a zapasy bankowych zawaleniem – nie musiał się martwić o nic z tego. Nawet jak czynsze spadły z powodu trudności finansowych najemcy, to wszystko było jeszcze nadwyżka gotówki i był uzbrojony w fundusze, które trzymane uzupełnianie się, pozwalając mu wykorzystać wykupują aktywa wszyscy został zmuszony do sprzedaży.

Przestań próbować się wzbogacić tak szybko, a zadowolić się zrobić to we właściwy sposób. Będziesz miał dużo mniej stresu w swoim życiu, a to może być dużo zabawy.

Niektóre Końcowe Myśli o Nieruchomości Inwestycje

Oczywiście, jest to dopiero początek podróży do zrozumienia tematu, a my ledwie powierzchownie. Prawdziwe inwestowanie nieruchomości wymaga lat praktyki, doświadczenia i narażenia na naprawdę docenić, zrozumieć i mistrz.

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.