Reverse Mortgage Basics: Hvad er en Reverse Mortgage?

Home » Banking and Loans » Reverse Mortgage Basics: Hvad er en Reverse Mortgage?

Hvad er en Reverse Mortgage?  Reverse Mortgage Basics

En omvendt realkreditlån er en type lån, der giver penge ved hjælp af dit hjem egenkapital. Dette er ikke den mest fleksible (eller den billigste) måde at låne, så det er værd at vurdere alternativer, før du bruger en. I den rigtige situation, disse lån giver en kraftfuld måde at udnytte værdien af ​​dit hjem.

Table of Contents

Det grundlæggende

Ligesom en standard realkreditlån, en omvendt pant er et lån, der bruger dit hjem som sikkerhed. Men disse lån er forskellige på flere måder,, der fører til ”omvendt” del af navnet.

  1. Du modtager penge i stedet for at betale penge til din långiver hver måned
  2. Mængden af dit lån vokser over tid, i modsætning til krympning med hver månedlig betaling

Konceptet er magen til en anden pant eller privat egenkapital lån. Men omvendt realkreditlån er kun tilgængelige for husejere i alderen 62 og ældre, og du generelt ikke behøver at tilbagebetale disse lån, indtil du flytter ud af dit hus.

Reverse realkreditlån kan give penge til noget, du ønsker. Så længe du opfylder kravene (se nedenfor), kan du bruge midlerne til at supplere dine andre kilder indkomst eller eventuelle besparelser, du har akkumuleret. Du skal dog ikke bare hoppe ved udsigten til nemme penge – disse lån er komplicerede (især for at slappe af), og de reducerer aktiver til dine arvinger.

Der er flere kilder til reverse realkreditlån, men vi vil først og fremmest dække hjem egenkapital konvertering pant (hecm) tilgængelige via Federal Housing Administration.

En hecm er generelt billigere for låntagere på grund af regeringens opbakning, og regler for disse lån gør dem relativt forbrugervenlig.

Hvor meget kan du få?

Det beløb, du får, afhænger af flere faktorer, og er baseret på en beregning, der gør visse antagelser om, hvor længe lånet vil vare.

Egenkapital: jo mere egenkapital, du har i dit hjem, jo mere kan du tage ud. For de fleste låntagere, det fungerer bedst, hvis du har betalt ned dit lån over mange år, og dit realkreditlån er næsten helt givet pote.

Rente: lavere renter betyder, at du kan få mere fra en omvendt pant.

Alder: alder af yngste låntager på lånet vil også påvirke, hvor meget du får, og ældre låntagere kan tage mere. Hvis du er fristet til at udelukke nogen yngre for at få en højere udbetaling, pas på – en yngre ægtefælle ville have til at flytte ud på død en ældre låntager, hvis den yngre person ikke er inkluderet i lånet.

Dit valg af hvordan at få pengene er også vigtig. Du kan vælge mellem flere udbetaling muligheder.

Fast beløb: den enkleste løsning er at tage alle de penge på en gang. Med denne indstilling, dit lån har en fast rente, og din saldo på lånet simpelthen vokser over tid som renterne er påløbet.

Periodiske betalinger: du kan også vælge at modtage regelmæssige betalinger (månedligt, for eksempel). Disse betalinger kan vare i hele dit liv, eller for en fastsat periode (10 år, for eksempel). Hvis dit lån forfalder, fordi alle låntagere er flyttet ud af huset, betalingerne ende. Med levetid betalinger, er det muligt at tegne mere end dig og din långiver forventes, hvis du bor en usædvanlig lang levetid.

Kassekredit: i stedet for at tage kontanter med det samme, kan du vælge en linje af kredit, som giver dig mulighed for at tegne midler, hvis og når du har brug for dem. Fordelen ved denne fremgangsmåde er, at du kun betaler renter på de penge, du rent faktisk har lånt, og dit kreditmaksimum potentielt kunne vokse med tiden.

Kombination: kan ikke beslutte? Du kan bruge en kombination af ovennævnte programmer. For eksempel kan du tage en lille engangsbeløb op foran og holde en linje af kredit til senere.

For at få et skøn over, hvor meget du kan tage ud, prøv National Reverse Mortgage långivere Associations regnemaskine . Den faktiske sats og gebyrer opkrævet af din långiver vil dog afvige fra de anvendte forudsætninger.

Reverse Mortgage Omkostninger

Som med enhver anden boliglån, betaler du renter og gebyrer for at få en omvendt pant. Gebyrer har historisk været notorisk højt, men tingene bliver bedre.

Stadig, skal du være opmærksom på de omkostninger og sammenligne tilbud fra flere långivere.

Gebyrer kan være (og ofte er), som finansieres eller indbygget i dit lån. Med andre ord, behøver du ikke skrive en check – så du ikke føler disse omkostninger, men du stadig betale dem. Gebyrer reducere mængden af egenkapital venstre i dit hjem, hvilket efterlader mindre for din ejendom (eller for dig, hvis du sælger hjemmet og afbetale lånet). Hvis du har midlerne til rådighed, kan det være klogt at betale ud af lommen i stedet for at betale renter på disse gebyrer i mange år fremover.

Lukning omkostninger: du vil betale nogle af de samme afsluttende omkostninger, der kræves for et hjem køb eller omlægning. For eksempel, skal du have en vurdering, du har brug for dokumenter, der indgives, og din långiver vil gennemgå din kredit. Nogle af disse omkostninger er uden for din kontrol, men andre kan styres og sammenlignes. For eksempel, stiftelsesprovisioner varierer fra långiver til långiver, men dit amt indspilning kontor opkræver den samme uanset hvem du bruger.

Servicering gebyrer: du kan få mærkat chok når du ser månedlige gebyrer, der spiser i din månedlige indkomst fra en omvendt pant. Der er maksimumgrænser for hecm gebyrer, men det er altid værd at shoppe.

Forsikringspræmier: fordi HECMs bakkes op af FHA (hvilket reducerer risikoen for din långiver), du betaler en præmie til FHA. Din første pant forsikringspræmie (MIP) er mellem 0,5 procent og 2,5 procent, og du vil betale et årligt gebyr på 1,25 procent af dit lån balance.

Interesse: selvfølgelig, du betale renter på nogen penge, du har taget gennem en omvendt pant.

tilbagebetaling

Du behøver ikke foretage månedlige betalinger på en omvendt pant. I stedet lånet balance skyldes når låntager permanent flytter ud af hjemmet (typisk ved døden, eller når hjem sælger). Men du er at tage på gæld, der skal tilbagebetales – du bare ikke mærke til det.

Din samlede gæld vil være det beløb, du tager i kontanter plus renter på de penge, du har lånt. I de fleste tilfælde din gæld vokser over tid – fordi du låne penge og ikke foretage nogen betalinger (du kan endda være at låne mere hver måned).

Når dit lån kommer på grund af, skal den tilbagebetales. Lånet er generelt betales, når alle låntagere har ”permanent” flyttede ud. Men omvendt realkreditlån kan også komme på grund, hvis du undlader at opfylde vilkårene i din aftale – hvis du ikke betaler dine ejendomsskatter, for eksempel.

De fleste omvendte realkreditlån bliver tilbagebetalt ved salg af hjemmet. For eksempel, efter din død, hjemmet går på markedet, og du får penge, der kan bruges til at betale lånet. Hvis du skylder mindre end du sælger huset for, får du til at holde forskellen. Hvis du skylder mere end du sælger huset for, du ikke behøver at betale forskellen med en hecm (med andre ord, du ”win”).

I nogle tilfælde vil dine arvinger beslutte at holde hjemmet. I de tilfælde, det fulde lånebeløb skyldes – selv om lånet saldoen er højere end hjemmets værdi. Dine arvinger bliver nødt til at komme op med en stor sum penge for at holde huset i familien.

Krav

For at få en omvendt pant, skal du opfylde nogle grundlæggende kriterier.

Grundregler:

  • Hjemmet er din primære bopæl (du kan ikke bruge en udlejningsejendom, for eksempel)
  • Du er mindst 62 år
  • Du er ikke kriminelle på nogen gæld til den føderale regering

Tilstrækkelig egenkapital: siden du tager penge ud af dit hus, du har brug for en betydelig mængde af egenkapital i dit hjem for at trække fra. Der er ingen lån til værdi beregning ligesom du ville have med en ”fremad” pant.

Igangværende udgifter: du skal have evnen til at fortsætte med at betale løbende udgifter i forbindelse med dit hjem (du skal bruge til at bevise, at du er i stand til at holde op med udgifter). Dette sikrer, at ejendommen holder sin værdi, og at du bevarer ejerskabet af ejendommen. For eksempel, har du løbende udgifter til vedligeholdelse, og det kan være nødvendigt at betale ejendomsskatter og forsikringspræmier.

Indkomst: du behøver ikke indkomst til at kvalificere sig til en omvendt pant, fordi du ikke er forpligtet til at foretage betalinger på lånet.

Rådgivning: før din hecm er finansieret, skal du deltage i en ”forbrugeroplysning session” med en HUD-godkendt hecm rådgiver. Dette formodes at give objektiv information om produktet.

Først pant: hvis du stadig skylder penge på dit hjem, kan du stadig få en omvendt pant (nogle mennesker gør det for at fjerne de eksisterende månedlige betalinger). Dog vil det omvendte pant nødt til at være den første pant i ejendommen. For de fleste låntagere, der betyder, afbetale din resterende realkreditgæld med en del af din reverse pant. Dette er nemmest hvis du har omkring 50% egenkapital i dit hjem (eller flere).

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.