Когда вы продаете дом или один из владельцев съезжает, это может иметь смысл передать закладную новому владельцу. Вместо применения для нового кредита, платить закрытие затрат, и, начиная с более высокими процентными платежами, владелец просто взять на себя текущие платежи.
Можно передать в ипотеку, но это не всегда легко. Мы рассмотрим подробности ниже, а краткое изложение ваших вариантов включает в себя:
- Перелить assumable ипотеки, спрашивая вашего кредитора, чтобы сделать изменения.
- Рефинансирование кредита на имя нового владельца только.
- Передача, когда ситуация не вызывает «из-за продажи на» пункт ссуды в.
Table of Contents
Assumable ипотеки
Если кредит «assumable,» Вы находитесь в удаче: это означает , что вы можете передать закладную на кого – то другого. Там нет языка в договоре займа , который предотвращает вас от завершения передачи. Тем не менее, даже assumable ипотеки может быть трудно передать.
В большинстве случаев, «новый» заемщик должен претендовать на получение кредита. Кредитор будет смотреть на кредитные баллы заемщика и долга к доходу для оценки способности заемщика погасить кредит. Процесс в основном такой же , как если бы заемщик должен был подать заявление на получение новой ссуды (но, конечно , заемщик может взять на себя существующий кредит неполный путь). Кредиторы одобрил в первоначальной заявке на получение кредита на основе кредита и доходах от первоначального заявителя (ей), и они не хотят , чтобы кто – нибудь с крючком , если они не получили замены заемщика , который так же , как , вероятно, погасить.
Для того, чтобы завершить передачу в assumable кредита, просить изменения с вашим кредитором. Вы должны будете заполнить заявку на, проверить доходы и имущество, и платить скромную плату во время процесса.
Передача собственности: Переключение из имен по кредиту влияет только на кредит. Вы все еще , возможно , придется изменить , кто владеет собственностью , передавая название, используя акт отказа от права, или принимать какие – либо другие действия , необходимые в вашей ситуации.
Трудно найти?
К сожалению, assumable ипотеки не являются широко доступными. Лучше может быть , если у вас есть кредит FHA или кредит VA. Другие обычные ипотечные кредиты редко assumable. Вместо этого, кредиторы использовать из – за продажи на пункте, что означает , что кредит должен быть погашен при передаче права собственности на дом.
рефинансирование
Если кредит не assumable, и вы не можете найти исключение из-за продажи на пункте, рефинансирование кредита может быть лучшим вариантом. Подобно предположению, новый заемщик будет нуждаться достаточный доход и кредит, чтобы претендовать на получение кредита.
«Новый» домовладелец будет просто подать заявление на получение нового кредита в индивидуальном порядке и использовать этот кредит, чтобы погасить существующий ипотечный долг. Вы, возможно, потребуется согласовать с кредиторами, чтобы получить залогов удалены (если новый заемщик и новый кредитор не согласен с ними), так что вы можете использовать дома в качестве залога, но это хороший, чистый способ, чтобы получить работу. Некоторые залогов регулярно переходить от одного владельца к другому (например, если улучшения были сделаны с финансированием ПАСЕ).
Подлежит продажи
Кредиторы, как правило, не получают от сдачи передачи в ипотеке. Покупатели выйдут вперед, получив более «зрелый» кредит, с началом выплат по процентам из пути (и они могли бы быть в состоянии получить более низкую процентную ставку).
Продавцы получили бы продать свой дом более легко – возможно, по более высокой цене, – из-за тех же преимуществ. Но кредиторы могут потерять, поэтому они не хотят, чтобы утвердить переводы.
Надлежащий в продаже пункте раздел кредитного договора, заявив, что кредит должен быть погашен, когда имущество продается (кредит «ускорен»).
Исключения из этого правила: В некоторых случаях, вы можете передать кредит – даже с из – за продажи по п. Переводы между членами семьи часто допускаются, и ваш кредитор всегда может быть более щедрым , чем то , что говорит ваш кредитный договор (это вариант , что они могут осуществлять, и они не обязаны это делать – но не надейтесь) , Единственный способ узнать наверняка , это попросить ваш кредитор и пересмотреть свое согласие с местным поверенным. Даже если кредиторы говорят , что это не возможно, адвокат может помочь вам понять, если ваш банк предоставляет точную информацию.
Garn-St. Закон Germain препятствует кредиторам осуществлять свой выбор ускорения при определенных обстоятельствах. Некоторые из наиболее распространенных ситуаций , включают в себя:
- Когда сочленение арендатор умирает и передает право собственности на оставшийся совместный арендатор
- Передача кредита родственника после смерти заемщика
- Передача собственности на супруг или ребенок заемщика
- Переводы в результате развода и разделения соглашений
- Передачи в интер VIVOS доверия (или живое доверие), когда заемщик является бенефициаром
Смотрите полный список исключений , и просмотреть этот список с вашим адвокатом.
Неофициальные переводы
Если вы не можете получить одобренные ваш запрос, вы могли бы попытаться создать «неофициальную» договоренность. Например, вы могли бы продать свой дом, оставить существующий кредит на месте, и у покупателя возместить вам ипотечные платежи.
Это плохая идея. Ваш ипотечный договор, вероятно, не позволяет это, и вы можете даже найти себя в неприятности с законом, в зависимости от того, как идут дела. Более того, вы все еще ответственны за кредит – несмотря на то, что вы больше не живете в доме.
Что может пойти не так? Несколько возможностей включают в себя:
- Если покупатель перестает платить, кредит на ваше имя, так что это еще ваша проблема (поздние платежи будут появляться на ваших кредитных отчетах, и кредиторы придут после вас).
- Если дом продается в выкупе меньше, чем это стоит, вы могли бы нести ответственность за любой дефицит.
Есть более эффективные способы, чтобы предложить финансирование продавца к потенциальному покупателю.
Ваши варианты
Если вы не можете получить ипотечный кредит переданы, вы все еще есть варианты, в зависимости от ситуации. Опять же, смерть, развод и семейные переводы могут дать вам право делать переводы, даже если ваш кредитор говорит иначе.
Если вы столкнулись с выкупом , некоторые правительственные программы делают его легче иметь дело с ипотекой – даже если вы под водой или безработными.
Если вы разводились , спросите свой адвокат , как обращаться все ваши долги и как защитить себя в случае , если ваш бывший супруг не делают платежи.
Если домовладелец умер , местный адвокат может помочь вам определить , что делать дальше.
Если вы передачи активов траста , двойная проверка с вашей недвижимости планирования адвоката , чтобы гарантировать , что вы не вызвать условие ускорения.
Рефинансирование может быть ваш последний вариант , когда ни один из других подходов не доступны.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.