Når du får klar til at købe en bolig, du bruger en masse tid på at kigge på pantebreve, priser, afsluttende omkostninger, og bestemme, hvor meget alt vil ende med at koste dig. Du forskning realkreditinstitutter, finde ud af deres omdømme, og typisk slå sig ned på en, der har de mest gunstige vilkår, den laveste rente, og en stærk finansiel baggrund.
Og så, engang efter hjemmet, og salget er gået igennem, du bemærker, at navnet på den långiver er helt anderledes end den virksomhed, du har valgt.
Efter alt at forskning og overvejelser, er dit realkreditlån blevet solgt.
Det kan være skræmmende, og lidt foruroligende. Her er hvad du kan forvente.
Table of Contents
Tre dele til et realkreditlån
Når du søger om et realkreditlån, er der tre aspekter til at pant.
- Lånet Initiativtager
- Det långivende selskab
- Servicering Company
Den person, som du vil beskæftige sig med i person er lånet ophavsmand: De gør alt papirarbejdet, og de hjælper du ansøge om lånet. Ophavsmanden sender ansøgningen til det långivende selskab. Hvis du opfylder deres retningslinjer, de godkender lånet, og du nu har penge til at købe huset. Det långivende selskab kan fungere som servicering selskabet samt, men mere end sandsynligt, de vil sælge den til en anden virksomhed. Den service virksomhed, er, hvem du skriver din månedlige check til for at afbetale huset.
Hvorfor dit realkreditlån ville blive solgt
Din lån ophavsmand får udbetalt en provision for hver pant, som han eller hun pladser.
Långiver og servicevirksomheden dog nødt til at gøre deres penge tilbage langsommere, som regel i løbet af 15 til 30 år.
Hvis det långivende selskab serviceres hver lån, som de finansierede, ville de nødt til at have mange milliarder af dollars på hånden for at sikre, at de havde kontanter til rådighed til at yde disse lån.
De fleste banker og institutioner ville hurtigt blive trængte til kontanter, hvis de serviceres hver enkelt lån. I stedet vil de samle dem sammen (som regel en flok af lån med lignende risikoniveauer), og sælge dem til investorer (ofte offentlige institutioner som Fannie Mae eller Freddie Mac). Disse investerer virksomheder sælger dem som obligationer (du kan endda få nogle af din portefølje investeret i dem). Ved at sælge lånet, det långivende selskab har nu penge, som de kan låne til en anden potentiel køber.
Hvad kan man forvente med dit nye Servicering Company
Det er en fælles praksis for långiver til at sælge realkreditlån, og det er helt lovligt for dem at gøre det uden dit samtykke. Hvad de skal gøre, er imidlertid give dig en advarsel om, at dit lån vil blive serviceret af en anden virksomhed.
Både det gamle lån ejer og det nye lån ejer skal sende dig meddelelse ikke mindre end 15 dage før overdragelsen. Den nye långiver skal give kontaktoplysninger inden for 30 dage efter, at overførslen er færdig, så du ved hvor man kan sende betaling, og hvordan du kommer i kontakt, hvis du har brug for hjælp. Og bare rolig, hvis du sender betalingen til den gamle långiver! Du får en 60 dages afdragsfri periode, så dit lån vil ikke være kriminel, hvis du laver en fejl med at første kontrol vil det nye selskab.
Hvad med detaljerne i pant? Din betaling vil forblive den samme (medmindre du har en ARM lån, i hvilket tilfælde renten kunne justere). Din lån vil fortsætte med at fungere på samme måde som det gjorde med den gamle långiver, så hvis du havde 19 år tilbage, indtil det blev betalt ud, du stadig har 19 år tilbage. Den eneste forskel vil være navnet på den virksomhed, du skriver på checken (og den adresse, hvor du sender det).
En ting, der kan have en stor effekt på din økonomi er vilkårene for lån modifikation. Der er programmer til rådighed, så du kan arbejde med din långiver til at ændre vilkårene i dit lån, så det er nemmere for dig at betale dine regninger (renten kan reduceres, kan længden af lånet forlænges, eller lånet kan omdannes fra variabel til fast rente).
Hvis dit lån er solgt i løbet af den tid, når du går gennem ændringen processen, vil du sandsynligvis nødt til at starte forfra.
Hvordan man undgår at have dit realkreditlån Solgt
Men efter alt det arbejde med at finde den helt rigtige virksomhed, som du ønsker at gøre forretninger med, er der noget, du kan gøre? Hvad er dine rettigheder som låntager, når det kommer til at have dit lån solgt?
Når du underskriver kontrakten for dit lån, er der en klausul i de fleste af dem, der siger, at de har ret til at sælge realkreditlån til en anden service virksomhed. Hvis du får en meddelelse om, at dit lån bliver solgt, du dybest set har to muligheder: gå sammen med det, eller refinansiere med et andet selskab.
Hvis du endnu til at underskrive papirer, der er måder, du kan garantere, at dit lån vil blive ejet og serviceres af selskabet oprindelse. Alt du skal gøre er at spørge. Ofte store realkreditinstitutter, ligesom landsdækkende banker, vil ikke gøre det løfte. Men de mindre og mere lokale långivere, ligesom kreditforeninger, vil. Hvis du ønsker at undgå, at din pant sælges, starte din søgning med lokale banker og kreditforeninger.
Realkreditlån sælges hver dag
Den nederste linje er, at dit realkreditlån vil sandsynligvis blive solgt. Det hjælper til at holde renterne konkurrencedygtige, det ansporer økonomien, og i alle virkelighed er det ikke meget sandsynligt, at se nogen negative virkninger af salget. Men husk på, at fejl sker. Processen er generelt sømløse, men fejl opstår. Hvis du opdager, at din betaling har ændret sig, har de vilkår ændret sig, eller noget bare ikke synes rigtigt, begynde ved at ringe det nye lån servicering selskab. Hvis det ikke virker at få tingene rettet ud, kan du indsende en klage gennem Consumer Financial Protection Bureau.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.